银行不动产抵押权实务:九类关键问题

第一章　不動產抵押權契約及登記有關問題

Q1-1　不動產抵押權設定契約若有無效之原因，對於抵押權有何影響？－談冒貸案之法律問題－

Q1-2　不動產抵押人與前手之買賣糾紛對於抵押權有何影響？

Q1-3　未成年人如何辦理不動產抵押權設定登記？未成年人之法定代理人為父母或監護人時，所適用之法律有何不同？

Q1-4　受監護宣告之人及受輔助宣告之人如何辦理不動產抵押權設定？

Q1-5　銀行授信案之不動產抵押物如係由第三人 (非借款人) 所提供，提供人可以無庸擔任保證人嗎？

Q1-6　不動產抵押物買受人申請改貸案件以債務人變更方式辦理有無風險？

Q1-7　以公司之不動產為他人設定抵押權為債務之擔保，有無公司法第16條之限制？

Q1-8　以私立學校或醫療法人之不動產設定抵押權，在法令上有何限制？


第二章　最高限額抵押權有關問題

Q2-1　普通抵押權與最高限額抵押權有何區別？銀行授信業務設定普通抵押權有何困擾？

Q2-2　最高限額抵押權所擔保之債權種類及範圍應如何登記始符合新法規定？如何運用？

Q2-3　自他人讓受之債務人票據債權 (迴得票據債權) 是否為最高限額抵押權所擔保？

Q2-4　不動產最高限額抵押權之「限額」，在法律上之意義為何？

Q2-5　民法物權編修正前設定之最高限額抵押權「存續期間」，意義為何？與修正後之「確定期日」有何關係？

Q2-6　最高限額抵押權所擔保原債權之確定事由有哪些？確定之效力為何？

Q2-7　最高限額抵押權所擔保之債權確定後孳生之利息及違約金，是否為抵押權所擔保？所謂「確定」，是否為「固定債權總金額」之意？

Q2-8　最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物，並聲請強制執行，嗣又主動撤回，最高限額抵押權能否恢復為未確定之狀態？

Q2-9　銀行發給抵押人「最高限額抵押權塗銷同意書」後，在未塗銷抵押權之前，可否收回同意書繼續借款？

Q2-10　銀行與授信客戶設定最高限額抵押權後，如發現抵押物所有權已移轉，或設定後順位抵押權予第三人，可否再撥貸？

Q2-11　稅捐稽徵機關依稅捐稽徵法第24條第1項規定，通知地政機關就不動產抵押物為限制處分之登記，最高限額抵押權是否發生確定之效果？

Q2-12　銀行在最高限額抵押權之抵押人死亡後所撥付之借款，是否為抵押權所擔保？

Q2-13　最高限額抵押權之債務人死亡，抵押權能否擔保債務人繼承人之既有債務？

Q2-14　最高限額抵押權之債務人，因繼承而承受被繼承人對抵押權人之借款債務或保證債務，是否為抵押權所擔保？

Q2-15　因辦理購屋貸款而設定之最高限額抵押權，除約定擔保借款之法律關係外，並約定擔保保證及信用卡債務，是否適法？當前此類爭議之癥結為何？有無解決之道？

Q2-16　以無擔保授信科目承做之借款，可否主張為最高限額抵押權所擔保？

Q2-17　銀行與他銀行合併，或借款人公司與他公司合併，對於最高限額抵押權有何影響？

Q2-18　最高限額抵押權所擔保之原債權確定後，如實際債權額超過最高限額，哪些人得清償最高限額之金額後，請求塗銷抵押權？


第三章　不動產抵押物上租賃關係有關問題

Q3-1　不動產抵押物上如有租賃關係存在，對於抵押權有何影響？在何種條件下方可除去租賃關係？

Q3-2　不動產設定抵押權之前所成立之租賃契約，若期限逾五年且未公證，強制執行時可否向法院聲請除去租賃關係？或聲請拍定後點交？

Q3-3　銀行在辦理房貸時要求客戶簽立「房屋無出租切結書」，其效力為何？切結不實有何法律責任？

Q3-4　不動產抵押物強制執行中租賃契約到期，出租人續約之效力為何？

Q3-5　不動產抵押物若由第三人於抵押權成立後「無償借用」，抵押權人如何確保債權？

Q3-6　不動產抵押物強制執行時，如有假租約，應如何處理？


第四章　不動產抵押權標的物之範圍（增建物及法定孳息）

Q4-1　不動產抵押物之增建部分是否為抵押權效力所及？

Q4-2　不動產設定抵押權後所增加之從物或附加之建物，是否為抵押權效力所及？

Q4-3　不動產抵押物之增建部分如有獨立性而非抵押權效力所及，如何對該增建物強制執行？

Q4-4　土地設定抵押權後，若第三人 (非土地所有權人) 在土地上營造建築物，可否將建築物與土地併付拍賣？

Q4-5　不動產抵押權之效力是否及於抵押物之租金？抵押權人對租金如何強制執行？


第五章　承攬關係抵押權有關問題

Q5-1　承攬關係之抵押權是否應經登記始生效力？是否仍屬「法定抵押權」？

Q5-2　承攬關係「預為抵押權登記」之效力為何？銀行辦理建築融資如何確保債權？

Q5-3　承攬關係抵押權之優先受償次序為何？因「重大修繕」所登記之抵押權如何決定其優先受償次序？

Q5-4　承攬人就重大修繕報酬得請求定作人為抵押權登記之標的，是否包括土地在內？有無「公寓大廈管理條例」第4條第2項之適用？


第六章　不動產抵押權之優先性及優先次序之調整

Q6-1　不動產抵押債權、普通債權與各種稅捐，如何定其優先受償次序？

Q6-2　民國96年1月11日以前成立之不動產抵押權，稅捐機關得否主張民國96年1月12日以後發生之房屋稅及地價稅，應優先於抵押債權受清償？

Q6-3　強制執行程序中比抵押債權優先受償之「共益費用」有哪些？

Q6-4　不動產抵押權次序 (即優先次序) 之讓與或拋棄，與次序之變更，有何不同？


第七章　不動產抵押權之物上代位性

Q7-1　抵押之不動產拆除後重建之建物，是否仍有抵押權之效力？

Q7-2　抵押權人同意拆除房屋是否為「拋棄擔保物權」？有無民法751條之適用？

Q7-3　不動產抵押物滅失後，抵押權人對於抵押人得請求之保險金有無優先權？

Q7-4　抵押之土地因公用徵收、照價收買或重劃得受領之補償費，抵押權人有無優先受償之權利？


第八章　不動產抵押權讓與有關問題

Q8-1　普通抵押權如何讓與？可否部分讓與？

Q8-2　最高限額抵押權可否脫離擔保債權之基礎法律關係而單獨讓與？抵押權讓與第三人時，是否須經抵押人及債務人同意？

Q8-3　最高限額抵押權所擔保之債權確定後如何讓與抵押權？

Q8-4　第三人代償與最高限額抵押權移轉之關係為何？

Q8-5　抵押權因債權讓與而隨同移轉時，受讓人是否須辦理抵押權移轉登記始得拍賣抵押物？

Q8-6　不動產抵押物在強制執行中可否移轉抵押權？


第九章　不動產抵押權之實行暨強制執行有關問題

Q9-1　不動產抵押權人聲請裁定拍賣抵押物後，若抵押人對於債權有爭執，或抵押物所有權已移轉為第三人所有，應如何執行拍賣抵押物？

Q9-2　不動產抵押權之實行，除聲請法院拍賣抵押物之外，有無其他途徑？

Q9-3　有關共同抵押權之實行案例四則。

Q9-4　銀行最高限額抵押權所擔保之債權為「委任保證契約」之債權，若不動產抵押物被第三人強制執行時，銀行尚未被請求履行保證責任，應如何參與分配行使抵押權？

Q9-5　不動產抵押物如信託登記予受託人，如何強制執行？

Q9-6　不動產抵押權人若兼為不動產信託之受託人，應如何拍賣抵押物？

Q9-7　同一債權如有物上保證人 (即擔保物提供人) 及保證人，若債權人免除保證人之保證責任，對於抵押權有何影響？

Q9-8　債務人在重整、破產、更生或清算程序中，抵押權人如何行使抵押權？

Q9-9　不動產抵押物所有人死亡，繼承人不願辦理繼承登記，應如何拍賣抵押物？


附錄

民法抵押權全部條文／313