进军养老地产①

关于作者 Ⅸ
译者序 Ⅺ
中文版序 ⅩⅤ
原版序 战略概述 ⅩⅦ
致谢 ⅩⅩⅠ

第一部分 战略概览和市场定位
第1章 自理和持续照护养老社区重新获得关注 003
沉睡的巨人正在醒来
第2章 挑战和机会 006
未来的自理和持续照护养老社区不同于以往
第3章 复杂的持续养老 012
提供重叠养老选项的机会和挑战
第4章 老年消费者的观念转变 023
潜在住户和入住老人在他们的价值认知发生变化时需求也将随之增加
第5章 误解扼杀销售 030
把影响成交的销售异议变成双赢战略
第6章 消除老人关于成本的误解 037
老人必须理解他们仍然可以留给子女一份财务遗产
第7章 高级的市场定位平台 042
获取老人及其家属的真正想法
第8章 向自理老人提供更多的协助 050
应对入住老人日益增加的需求是项目方和业主/运营方所面临的最大困惑
第9章 成功应对在地老化 057
在老人期望与运营方长期生存两者之间取得微妙平衡

第二部分 设计和开发面临的问题与战略
第10章 开发一个新的养老社区 065
没有正确回答十个重要问题之前不要开工
第11章 满足市场需要的持续照护养老社区设计方法 075
你只有一次机会做正确
第12章 持续照护养老社区的最优规模 083
权衡运营效率和市场风险非常重要
第13章 活跃长者小屋和别墅 090
协同发展和收入增长战略
第14章 活跃长者住宅经济效益 097
定价和开发策略
第15章 老年公寓 111
市场份额争夺加剧
第16章 改建/适应性再利用 116
情感上的喜好还是合理的商业策略？
第17章 创造性改建的成功故事 122
一些真实案例
第18章 社区也会逐步老化 129
产品、价格、价值和服务最关键

第三部分 资本性改善战略
第19章 社区改善的成本回收 141
建立一个财务上可行的改进方案
第20章 创新的资本投资方法 148
四个能带来显著成果的简单策略
第21章 长期资本投资计划 152
现在打造一个有序的七步计划在未来实现节省
第22章 融资方法 162
成功的债务和股本战略

第四部分 资本投入、运营成本和运营战略
第23章 资本预算 173
开发新养老社区项目合理的成本估计至关重要
第24章 预测和评估合理的运营成本 185
先打下扎实的基础
第25章 运营成本策略 193
减少和控制成本的创造性举措
第26章 简化的利润表 199
它是养老社区的财务引擎
第27章 复杂的利润表话题 210
入门费定价、终生照护合约及非营利机构面临的特殊挑战
第28章 基准管理与运营分析 216
基准管理从理念到实施
第29章 财务/运营分析的正确方法 223
针对每个运营机构的七项关键任务
第30章 提高收入与入住率 234
升值潜力是显著的

第五部分 老年消费者财务分析
第31章 空置房间的机会成本 239
用客观的思维方式来做艰难的财务抉择
第32章 项目管理战略与收费 243
所有权与管理之间的动态变化
第33章 把单间和其他“问题”户型租出去 264
处理问题房间单元：有时减少才能收获更多
第34章 房产净值：一笔良性的宝贵资产 271
争夺并发掘一个价值1.2万亿美元的巨大资源
第35章 老人的房产净值是资产还是机会成本 278
加倍努力去发掘这个天量资源
第36章 老人真的在退休社区上花费更多吗 284
养老社区住户与非社区住户的生活成本比较显示了一些令人吃惊的结果
第37章 老年消费者的财务状况之实话实说 293
“不要问，也不要说”的时代已经结束了！
第38章 老人的财务规划 301
一个针对老人的必要财务和遗产规划工具
第39章 养老社区的可承担性策略 308
一种实用的现实还是不可能的梦想？

第六部分 定价战略
第40章 崭新的定价策略 317
市场导向和财务稳健的方法创造双赢局面
第41章 这个价格对吗 325
价格定位更多的是科学而不是艺术
第42章 创造性的入门费定价策略 335
让稀有的“无息贷款”发挥最大的作用
第43章 持续照护养老社区的终生照护合约 347
财务上可行的承诺还是保险精算的噩梦
第44章 平衡老人与项目方双方的财务目标 357
进行创造性的财务定位正当时

第七部分 展望未来
第45章 自建与购买 367
对未来发展的影响
第46章 养老社区下一代产品 371
避免市场短视
第47章 首选社区还是价格敏感的商品 377
终级市场定位的挑战
第48章 创建一个首选社区 381
避免成为“价格敏感商品”的十个步骤
第49章 现在开始计划你未来的退出策略 386
最近的商业趋势可能是出售资产
第50章 融会贯通 393
在21世纪生存、成长、成功和盈利

附录
附录A 市场和财务可行性分析 399
附录B 按揭贷款常数 409
附录C 资本化率概念 411