房地产开发企业财税实务疑难解答（第3版）

第1章 会计科目设置与业务处理
1.1 会计科目的设置 1
1．房地产开发企业新《企业会计准则》下应设置哪些会计科目？ 1
2．是否需要设置“待摊费用”和“预提费用”会计科目？ 3
3．不设置“待摊费用”科目，待摊性质的费用如何核算？ 3
4．不设置“预提费用”科目，预提性质的负债如何核算？ 5
5．新《企业会计准则》下房地产开发企业的开（筹）办费如何核算？ 5
6．执行《企业会计准则》后原行业会计制度还可以使用吗？ 6
1.2 开发成本的核算 6
1．新制度下房地产开发企业的成本项目有哪些变化？ 6
2．房地产开发企业的成本项目有哪些？ 7
3．房地产企业如何设置开发成本的明细项目？ 8
4．如何核算“开发成本——建筑工程费用”？ 12
5．拆迁安置房的成本计入“开发成本”的哪个成本项目？ 15
6．支付的拆迁补偿费如何进行会计处理？ 15
7．预付工程款是否计入“开发成本——建筑工程费用”？ 16
8．向政府相关部门缴纳的报建费计入什么会计科目？ 16
9．购买土地缴纳的契税、耕地占用税如何核算？ 16
1.3 管理费用 17
1．房地产公司物业管理部门发生的费用如何核算？ 17
2．房地产企业的“管理费用”科目核算包括哪些内容？ 18
3．房地产企业如何设置“管理费用”的明细项目？ 18
4．“管理费用——业务招待费”的核算范围有哪些？ 19
5．核算“业务招待费”时应注意哪些问题？ 20
6．“业务招待费”可以在“开发间接费用”等科目核算吗？ 20
7．公司内部会议发生的餐费如何核算？ 21
8．房地产企业发生的采购保管费如何核算？ 21
1.4 销售费用 22
1．房地产企业的销售费用核算内容有哪些？ 22
2．房地产企业如何设置“销售费用”的明细项目？ 22
3．租入“售楼部”的装修费如何核算？ 23
4．售楼部、样板房的维修费如何核算？ 24
5．已交付的房屋因地震而发生“质量检测费”如何核算？ 24
1.5 财务费用、开发间接费用 24
1．房地产企业如何设置“财务费用”的明细项目？ 24
2．房地产企业的“借款费用”如何核算？ 25
3．房地产企业因贷款而发生的审计费、评估费等如何核算？ 26
4．支付金融机构的罚息计入哪个会计科目？ 27
5．房地产企业的外币汇兑损益在哪个会计科目核算？ 27
6．房地产企业如何设置“开发间接费用”的明细项目？ 28
7．房地产企业如何归集和分配开发间接费用？ 29
8．利用“开发产品”而建设样板房的装修费如何核算？ 31
9．支付的维修基金在哪个会计科目核算？ 32
10．支付的“前期物业管理费”计入哪个会计科目？ 32
1.6 应付职工薪酬 33
1．房地产企业的“应付职工薪酬”包括哪些内容？ 33
2．什么是企业职工福利费？ 33
3．如何设置“应付职工薪酬——应付福利费”明细项目？ 34
4．食堂人员的工资薪金分配到什么会计科目？ 34
5．食堂购置的炊具、餐具等计入什么会计科目？ 35
6．食堂购入的米面、粮油等如何核算？ 35
7．职工报销的餐费和医疗费如何核算？ 36
8．公司为职工租房的租金如何核算？ 36
9．为职工购买的商业保险费如何核算？ 36
10．解除劳动合同支付的补偿金如何核算？ 37
11．节日礼金、生日礼金等在什么科目核算？ 37
1.7 税 金 38
1．为职工承担的个人所得税如何核算？ 38
2．预缴营业税、土地增值税、企业所得税如何核算？ 38
3．代扣代缴税金的手续费如何核算？ 40
1.8 固定资产 41
1．固定资产目录包括哪些内容？ 41
2．固定资产一次性计入成本费用如何进行会计处理？ 41
3．补提的固定资产折旧如何进行账务处理？ 42
4．固定资产以旧换新如何进行账务处理？ 43
5．将开发产品转作固定资产如何确认其原值？ 43
6．以房产投资的入账依据是发票吗？ 43
7．新《企业会计准则》对自建办公楼的会计处理是如何规定的？ 44
8．按公允价值计价的投资性房地产如何核算？ 44
1.9 甲供材料 46
1．房地产企业的“甲供材料”如何核算？ 46
2．甲供材料按照约定价格结算产生差额如何处理？ 46
3．房地产企业购买的工程设备如何核算？ 47
4．开发商与施工单位结算甲供材料价款的步骤有哪些？ 48
1.10 营业外收入 48
1．公司因延期交房而支付的违约金如何核算？ 48
2．无法支付的“工程质量保修金”如何核算？ 48
3．房地产企业不再退还投标保证金如何核算？ 49
4．收到政府返还的“报建费”如何核算？ 49
5．购房业主违约而放弃的购房定金如何处理？ 50
1.11 营业收入的确认 50
1．房地产企业销售收入有哪几种形式？ 50
2．房地产企业确认销售收入有哪些条件？ 51
3．房地产企业的经营特征对确认销售收入有何影响？ 51
4．如何理解房企确认收入的“商品的风险和报酬的转移”？ 52
5．如何理解房企确认收入的“成本能够可靠计量”？ 53
6．能否告知上市房地产公司是如何确认营业收入的？ 53
7．各种收款情况下如何确认营业收入？ 54
8．能否举例说明房企是如何确认营业收入、进行会计处理的？ 54
1.12 其 他 56
1．拆迁补偿收入如何进行会计处理？ 56
2．未获“土地使用权证”能否作为无形资产核算？ 57
3．企业购入的理财产品如何核算？ 57
4．异地参加培训的差旅费如何进行会计处理？ 58
5．预收客户的购房定金、订金、诚意金如何核算？ 58
6．投标保证金、履约保证金（保函）如何核算？ 59
7．收取了全额发票后预留保证金如何核算？ 59
8．房地产企业收取的招标图纸费是否冲减管理费用？ 60
第2章 税收征管与发票管理
2.1 税收征管 61
1．企业所得税规定不明确的是否遵循财会处理规定？ 61
2．经济合同能改变纳税义务吗？ 62
3．房地产企业存在哪些涉税问题？ 62
4．对偷税行为既罚款又加收滞纳金是否属于重复处罚？ 68
5．对偷税行为进行查处受时效限制吗？ 69
6．如何理解《行政处罚法》的“一事不二罚”原则？ 69
7．按时申报但未按时缴纳税金应如何处罚？ 70
8．没有按时申报预缴企业所得税如何处罚？ 70
9．减免税期间少申报税额如何处罚？ 70
10．企业未按规定预缴税金是否加收滞纳金？ 71
11．计算税款滞纳金是否扣除节假日？ 71
12．纳税人因计算错误少缴税款如何处理？ 72
13．公司已补缴税款是否还要补缴滞纳金？ 72
14．没有足额代扣代缴税款需要缴纳滞纳金吗？ 72
15．加收滞纳金的起止期限是如何规定的？ 73
16．经批准缓缴税金是否应该加收滞纳金？ 74
17．外出经营许可证在国税还是地税开具？ 74
18．企业为什么不能零申报税金？ 75
19．新企业不按时建账是否符合相关规定？ 75
20．网上申报纳税后以什么凭证作为会计核算的依据？ 76
21．税务登记证遗失会受到什么处罚？ 76
22．如何应对税务机关的纳税评估？ 77
23．税务机关调取企业账簿应该多长时间归还？ 78
24．能否以企业资金拮据而申请延期缴纳税款？ 79
25．支付境外设计费如何办理售付汇税务证明？ 79
26．跨地区汇总纳税的企业能否实行核定征收？ 80
27．办理税务注销应该提供哪些资料？ 80
28．注销外资企业是否需要补缴减免的税款？ 81
29．税务注销时还需要纳税申报吗？ 81
30．税务稽查与纳税评估有什么不一样？ 82
31．清算所得是否能够弥补以前年度亏损？ 83
32．多缴纳的销售不动产营业税是否可以要求税务机关退还？ 84
33．少预缴企业所得税是否作为偷税处理？ 84
2.2 发票管理 85
1．新《发票管理办法》有哪些变化？ 85
2．购房业主将发票遗失如何处理？ 89
3．发票未填开付款方全称是否可以税前扣除？ 89
4．从国外取得的发票如何鉴别？ 90
5．支付违约金是否须取得发票？ 90
6．企业收取职工的赔偿费开具什么票据？ 90
7．施工企业如何向开发商开具发票？ 90
8．房地产企业应该取得哪些合法凭据？ 91
9．房地产企业常见的未按规定取得凭据的行为有哪些？ 92
10．如何审核开发企业取得的各种发票？ 92
11．企业之间是否可以转借、代开发票？ 93
12．发票内容能否开成“礼品”、“办公用品”？ 93
13．开具发票是加盖财务专用章还是发票专用章？ 94
14．房产企业支付电梯维修费应取得什么发票？ 94
15．跨省市开具发票是如何规定的？ 94
16．什么情况下需要税务机关代开普通发票？ 95
17．发票遗失为什么要罚款？ 96
18．收取厂家的质量赔偿款是否开具发票？ 96
19．从其他单位买发票未申报纳税如何处罚？ 97
20．如何鉴别和审核取得的发票？ 97
21．开具不动产发票有何要求？ 98
22．模型制作应该收取什么发票？ 99
23．转让没有产权的车库如何开具发票？ 99
24．预售房产何时向业主开具发票？ 99
25．房地产公司应该向钢结构施工公司索取什么发票？ 99
26．可以到付款方的主管税务机关代开发票吗？ 100
27．未按规定金额开具发票要罚款吗？ 101
28．银行代收费业务是否使用《银行代收费业务专用发票》？ 101
29．发票存根联可以自行销毁吗？ 102
30．商品房销售发票有误发生退票及退房时发票如何处理？ 102
31．取得跨年度的发票如何处理？ 102
32．在税控收款机打印的发票是否还需要加盖公章？ 103
33．如何开具收取借款利息的发票？ 103
34．职工福利费开支的费用也必须要发票吗？ 104
35．发票抬头能否开给公司的分支机构？ 104
36．丢失发票如何在企业所得税税前扣除？ 105
37．职工报销没有发票