平安地产金融报告2015

第一章国外城市群形成和发展规律
第一节国外城市群发展及比较
一、五大城市群是对世界经济最具影响力的城市群
（一）现状
（二）特征
二、其他城市群蓬勃发展
（一）城市群均已成为各国经济和人口集聚中心
（二）大型城市群发展迅猛
（三）大城市对推动城市群的形成与发展作用突出
三、不同类型城市群发展格局迥异
（一）高度蔓延式的城市群，如洛杉矶大都市区
（二）分散性、独立性、低密度的城市群，如德国城市群
（三）单一核心城市群，如东京城市群
第二节国外城市群的形成和发展规律
一、城市群发展的一般规律
（一）城市群发展由产业协作和分工推动
（二）城市群发展与中心城市的发达程度和集聚能力有关
（三）城市群发展是城镇化发展到高级阶段的必然结果
（四）城市群发展经历从点到面的发展阶段
二、城市群产业发展与人口迁移规律
（一）产业发展及就业结构变化决定城市群发展不同阶段
（二）城市群扩张是逐步形成分工明确的产业布局体系的过程
（三）城市群产业迁移决定了人口迁徙的方向
（四）成熟的城市群人口在大中小城市分布合理
三、政府在城市群形成和发展中的作用
（一）通过规划引导城市群形成
（二）通过合适的交通模式促进城市群的融合发展
（三）建立和完善城市群协调管理机制
第二章境外国家和地区城市群发展对房地产市场的影响
第一节城市群不同发展阶段的房地产市场发展规律
一、房地产业与城镇化呈现出同步发展的规律
（一）城镇化发展呈现“S”形曲线演变规律
（二）房地产市场长期发展趋势与城镇化进程曲线基本类似
（三）房地产市场与城镇化发展阶段呈现同步性特点
二、房地产市场发展在城市群形成不同阶段与人口、产业和交通等紧密相关
（一）人口城市化阶段：人口流入城市带动房地产业发展
（二）大城市郊区化阶段：产业转移和交通发展促进郊区房地产市场发展
（三）城市群形成阶段：房地产市场伴随城市化水平的稳定逐渐步入存量房时代
（四）城市群成熟阶段：房地产供需关系在不同城市间的溢出与承接效应更加明显
三、不同阶段房地产市场发展还受经济增长和政府政策影响
（一）房地产市场发展与经济发展整体上呈大致同步关系
（二）住房和信贷政策影响房地产市场明显
（三）规划带来核心城市及周边城市功能定位调整进而影响房地产市场
四、房地产市场发展与城镇化和城市群发展紧密相关——以美国为例
（一）城镇化水平提高期：人口增长带动房地产业迅速兴起
（二）城镇化水平稳定期：房地产业发展主要受郊区化趋势影响
第二节城市群中不同级别城市的房地产市场发展规律
一、越靠近核心地区房价和地价越高
（一）城市群的核心城市房价高于全国平均水平
（二）城市群周边的城市房价随与中心城区距离的加大而递减
（三）城市群中各城市房地产价格的变动有关联性
二、都市圈建筑密度和容积率呈现内高外低的特点
（一）建筑密度和容积率呈现内高外低的特点
（二）中心区建筑呈现立体化发展格局
三、核心城市住宅分布呈现郊区化和远距离化的特征
（一）城市群的核心城市居住水平低于全国平均水平
（二）住宅建筑用地占比随与中心城区距离的增加而提高
（三）公寓住宅用地所占比例从内向外逐步增加
四、房屋空置周期与城市群中心距离呈正相关
（一）城市群外围空置率高于中心区域
（二）距离城市群中心越远空置期越长
（三）越靠近核心地区房屋租赁比例越高
五、商业地产在城市群内分级布局
（一）通过合理规划在城市群内分级布局商业设施
（二）商业写字楼主要集中在CBD
（三）住宅建设呈现有机融入核心商业区的发展趋势
六、轨道交通的高效高速运行是拓展住宅空间的基础
（一）东京轨道交通
（二）纽约轨道交通
第三节不同城市群房价水平与波动规律
一、房价水平反映城市群规模及经济实力
（一）美国各区域的大都市区房价水平与其规模、经济实力相对应
（二）美国前三大都市区房价也呈现类似的规律
（三）日本东京圈土地价格指数（包括住宅和商业）高于大阪圈
二、城市群（圈）房价和地价波动大于全国平均水平
（一）日本东京及东京圈的地价变动幅度高于全国平均水平
（二）日本六个主要城市和其他城市土地价格指数比较也有类似结论
第三章我国城市群发展现状及潜力研究
第一节我国城市群的分类与发展潜力研究
一、我国现有城市群划分的依据综述
（一）全国性规划中涉及的城市群
（二）跨省和省域内城市群规划或区域规划中提及的城市群及范围
（三）学者研究成果中对我国城市群的划分
二、城市群发展潜力分析框架
（一）我国城市群发展潜力分类原则
（二）我国城市群的识别标准
（三）我国各城市群范围的划定结果
三、我国城市群发展潜力评价
（一）评估城市群发展潜力指标体系的构建
（二）指标权重系数的确定
（三）我国城市群发展潜力评价结果
第二节我国城市群发展现状
一、京津冀城市群是列为国家战略的城市群
二、长三角城市群是国际公认的6大世界级城市群之一
三、珠三角城市群是我国经济最具活力的省内城市群
四、其他城市群正在培育和兴起
（一）成渝城市群是西部地区经济最发达的城市群
（二）哈长城市群是典型的跨省双核城市群
（三）长株潭城市群是列为国家两型社会试点的城市群
（四）武汉城市圈是促进中部崛起的重要战略支点
（五）中原城市群是中部地区的重要城市群之
（六）辽中南城市群是探索国家新型工业化配套改革的城市群
（七）江淮城市群是东中西协调发展的重要纽带
（八）山东半岛城市群是面向东北亚发展海洋经济的城市群
（九）海峡西岸城市群是促进海峡两岸紧密互动的区域城市群
（十）关中城市群是西北地区重要的城市群
第三节我国城市群发展的动力机制和发展趋势
一、我国城市群发展的动力机制
（一）改革开放以来经济高速增长是我国城市群形成与发展的主要动力
（二）人才、技术等创新要素在空间上的集聚是促进我国城市群发育的关键因素
（三）良好的体制和政策机制对我国城市群发展有着积极、重要的影响
（四）经济全球化是我国进入新世纪后三大城市群加速发育的重要推力
（五）交通和信息网络是我国城市群形成与发展的重要支撑
二、我国城市群未来发展的主要趋势
（一）三大城市群向世界级城市群发展
（二）沿江、沿海地区城市群将率先发展
（三）未来以高速交通网为重点的综合交通基础设施建设将加速推动城市群的形成和发展
（四）城市群将进入快速发展时期
（五）不同城市群发展的战略重点迥异
第四章我国城市群发展对房地产市场的影响