Annual report on development of housing market in China.2009~2010

　　 本报告从宏观背景、市场主体、市场体系、市场潜力、公共政策等5个 　　方面，对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出相关了政 　　策建议。报告具体内容包括：在评述2008～2009年住房及相关市场走势的基 　　础上，预测了2009～2010年住房及相关市场的发展变化；从历史角度分析了 　　改革开放以来住房市场及其相关领域的发展历程，探讨了其中的规律与存在 　　的不足；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发 　　展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑 　　战，有针对性地提出了相关政策建议。 　　 2008～2009年分析显示：宏观经济从急速下滑到触底回升；城市化质量 　　提升明显，中西部地区城市化加快；全球经济从深度衰退到逐步回稳；开发 　　企业由急剧恶化到迅速好转；消费、投资和投机意愿几经反复；信贷监管由 　　紧变松，又由松变紧；住房资产与物业市场从回落调整到快速上涨；住房土 　　地市场从热度下降到逐步回暖；住房金融市场从收紧和沉闷到宽松和爆发； 　　住房监管力度有所放松；保障性住房建设力度迅速加大，保障覆盖范围有所 　　提高。 　　 2009～2010年预测认为：宏观经济将持续复苏，住房投资作用增强；城 　　市化规模呈现高峰，城市化区域增长相对均衡；全球经济缓慢复苏，各国住 　　房市场表现有别；住房资产与物业市场先扬后抑、价稳量增；住宅用地市场 　　交易量增加，交易价格上升；住房金融市场总体温和上行，区间季节波动。 　　 通过住房市场及其相关领域的历史分析发现：国民经济疑似住房依赖病 　　症；城市化进程长期滞后根源于战略偏差和与制度缺陷；家庭住房观念产生 　　根本性变化；住房金融机构多元路径探索归于“一元路径居优”；当前住房 　　市场处在本轮长周期的下行期；中国目前还不存在完整意义上的住房金融体 　　系；中国住房社会保障体系长期缺位。 　　 住房上市公司指数、住房支付能力指数(1999—2008)、住房真实供求缺 　　口指数(1978～2009)、城市土地市场价值指数、住房市场价值潜力指数、住 　　房贷款风险指数、住房市场监管指数、住房社会保障指数等8大指数显示： 　　上市公司两极分化现象比较严重；全国城镇居民的住房支付能力较弱；住房 　　真实供求由短缺进入过剩；土地价值潜力上海最大，北京第二；沿海和沿江 　　城市住房价值潜力较大；住房贷款的风险隐患较大；全国中心城市的住房市 　　场监管水平领先于其他城市；各城市住房保障水平存在较大差异。 　　 中国住房市健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：宏观经济内生性 　　增长动力不足，通货膨胀压力加大；城市化战略规划存在偏差，管理制度瓶 　　颈凸显；开发企业整体素质差，行为不规范；住房消费心态不成熟，中低收 　　入者支付能力低下；信贷宽松支持了投机，紧缩抑制了消费；政策宽松涨价 　　，政策紧缩量跌；地方政府直接参与炒地，土地使用效率低下、供求关系紧 　　张；风险过度集中于住房信贷市场，信贷流向缺乏有效监管；行政审批效率 　　低，政府监管明显缺失；住房社会保障体系建设未得到地方政府的积极响应 　　，监管措施缺位。 　　 报告建议：(1)完善宏观调控政策措施，加大政府保障性住房投资；(2) 　　提升城镇化的质量，创造住房真实需求；(3)引导企业转型升级，监督企业 　　规范经营；(4)严格金融监管，完善住房金融体系；(5)支持住房消费，抑制 　　住房投机；(6)完善土地市场监管体系，支持保障性住房建设；(7)完善和改 　　进市场监管制度；(8)逐步完善住房社会保障制度，扩大保障房供给。