中国住房制度与房地产税改革

绪论　建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式

一、我国住房制度改革的基本成效 / 001

二、中国住房政策与市场调控面临的困境：相关因素与问题分析 / 003

（一）城镇化因素 / 003

（二）人口总量与结构的变化：总规模上升、老龄化和家庭“小型化” / 005

（三）社会收入分配和不动产配置（占有）的失衡与秩序紊乱，加剧住房矛盾，并形成恶性循环 / 006

（四）房地产属性的日愈金融化 / 008

（五）城市发展模式问题 / 010

（六）土地供应制度以及土地财税制度 / 011

三、建立符合国情和可持续发展要求、“双轨统筹”的中国住房制度模式 / 012

（一）将住房制度提升至国家能力和社会建设的战略高度来定位 / 013

（二）以构建“双轨统筹”的住房制度目标模式作为政策优化的前提和依托 / 014

第一章　我国住房改革、房地产调控回顾和房地产税改革概况

一、改革开放以来城镇住房制度改革和“调控新政”下的双轨框架 / 018

（一）简要回顾 / 018

（二）调控新政下的“双轨统筹”框架 / 022

二、调控新政的应有水准，需体现在制度建设、长效机制打造上 / 026

（一）保障房的投融资制度 / 026

（二）保障房的管理制度 / 028

（三）商品房的经济调节制度 / 029

三、房地产税制度建设是长效调控机制的重要内容 / 032

（一）国际经验和我国转轨发展的客观要求 / 033

（二）房地产税改革具有多重正面效应 / 034

四、房产税改革试点及评述 / 038

（一）沪渝两地房产税改革试点基本情况 / 039

（二）沪渝两地试点效果 / 043

（三）房产税的基本职能及对房地产市场的影响 / 048

五、房产税改革试点及其启示 / 053

（一）两地“敢为天下先”值得充分肯定 / 053

（二）两地试点的特色和初步成效 / 054

（三）前瞻：房地产税改革的逐步全面推广 / 055

六、关于房地产税改革中几个现实问题的讨论 / 056

（一）土地出让金问题 / 056

（二）土地终极所有权问题 / 057

（三）“新老不平”问题 / 058

（四）评估管理问题 / 058

（五）小产权房等问题 / 059

（六）关于改革试点与立法先行的问题 / 059

第二章　分层次的住房供应体系和住房保障制度研究

一、我国住房制度改革及当前住房供应体系框架 / 062

二、“双轨制”住房供应体系的目标定位及政府职责 / 064

三、我国住房保障制度的发展现状及主要问题 / 068

四、发达国家住房保障制度建设的经验借鉴 / 076

（一）美国公共住房制度（Public House） / 076

（二）英国社会住房制度（Social House） / 082

（三）德国住房保障制度 / 086

（四）日本的住房保障政策 / 092

（五）国外住房保障制度总结 / 097

五、进一步完善我国住房保障制度的政策建议 / 101

第三章　新型城镇化进程中的住房保障问题

一、新型城镇化对住房保障的总体要求 / 105

（一）新型城镇化的科学内涵 / 105

（二）应科学地处理好新型城镇化与房地产业发展的关系 / 108

（三）保障性住房制度建设是实现“人的城镇化”的重要机制保障 / 109

（四）保障性住房建设应把握好城镇化道路方向 / 110

二、城镇化对住房保障的需求和影响 / 112

（一）人口流动规模和结构明显变化，住房保障面临新的任务 / 113

（二）区域产业转移和“产城融合”发展，为完善住房保障体系提供了历史机遇 / 114

（三）住房市场价格与结构发生变化，对住房保障体系调整产生重要影响 / 115

（四）政府财政负担增加，亟须增强住房保障的可持续性 / 116

三、新型城镇化中住房保障发展的重点问题及建议 / 117

（一）住房保障方式与保障性住房供应规模 / 118

（二）关于保障性住房的供给范围和供给标准 / 120

（三）关于保障性住房的供应方式 / 123

（四）完善保障性住房建设融资 / 124

（五）完善保障性住房管理机制：建立健全分配、准入与退出机制 / 127

（六）建立健全居民住房信息系统 / 129

第四章　完善我国保障性住房公共财政保障机制

一、公共财政住房保障支出的理论分析 / 132

（一）政府在住房领域实施干预的基本理论探析 / 132

（二）公共财政住房保障支出模式选择 / 138

二、近年来公共财政支持住房保障建设的情况 / 142

（一）“十二五”以来公共财政住房支出情况 / 142

（二）2012年财政支持保障性安居工程建设情况 / 147

三、完善公共财政住房支出体制、机制与政策的建议 / 150

（一）健全公共财政住房支出管理体制 / 150

（二）分类确定不同类型保障性住房公共财政的支出责任与实现方式 / 157

（三）完善住房公共财政预算保障机制 / 163

（四）创新公共财政住房支出方式，提高政策保障绩效 / 169

（五）适时转换公共财政住房保障支出模式 / 171

（六）进一步改革和完善住房税式支出 / 172

第五章　引导符合国情的住房建设和消费模式

一、我国住房建设现状、问题与评价 / 176

（一）对当前我国住房产业化发展的基本评价 / 176

（二）存在的问题与原因分析 / 176

二、处理好住房投资品与消费品属性的关系 / 180

（一）居住消费功能是住房最基本和根本的功能 / 180

（二）住房具有作为投资品的天然优势 / 180

（三）住房过度成为投资品的危害 / 181

（四）公共政策调控的重要任务是要尽可能地使住房回归消费品属性 / 182

三、构建符合国情的、可持续发展住房消费模式必要性 / 184

（一）中国城镇住房需求粗略预测 / 184

（二）必要性分析 / 185

四、符合国情、可持续发展住房消费模式的内涵及要求 / 187

（一）倡导住房适度消费 / 188

（二）倡导“先租后买”，逐步实现居者有其屋 / 188

（三）以多层次梯度消费为中心 / 189

（四）大力发展节能省地住宅 / 190

五、政策建议 / 190

（一）科学制定适合我国国情的居住标准，引导住宅建设与消费可持续发展 / 191

（二）转变住宅建设的生产方式和增长方式 / 194

（三）制定配套政策，对住房开发建设和消费实施双向调节 / 196

（四）制定引导住房合理消费的经济政策 / 198

附：创新商品房合作建设模式——众美定制实践的案例 / 200

第六章　我国房地产市场宏观调控实证分析

一、2003年以来我国房地产市场政策调控的阶段、特点及效果 / 207

（一）2003年以来我国房地产调控的主要阶段 / 207

（二）近年来房地产市场宏观调控政策的特点 / 228

（三）近年来房地产市场宏观调控政策效果 / 230

二、影响我国房地产调控效果的主要因素 / 239

（一）房地产市场机制的缺陷 / 239

（二）利益分配与博弈机制的扭曲 / 240

（三）房地产调控政策的内在不足 / 241

（四）从众心理的驱动 / 243

（五）宏观经济形势的扰动及相关政策的外部冲击 / 243

（六）基础信息和资料的不完善 / 246

三、现阶段我国房地产调控政策潜在风险的判断 / 246

（一）放松当前的调控政策可能带来的风险 / 247

（二）继续维持当前的调控政策可能带来的风险 / 247

四、消除认识误区，明确调控思路 / 249

五、完善我国房地产宏观调控政策的具体建议 / 250

（一）加大结构调整力度，纾解“阵痛”，摆脱对房地产业的过度依赖 / 250

（二）增强政策明确性和稳定性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击 / 250

（三）按照差异化与灵活性原则，把握微调时机和力度，增强其针对性 / 251

（四）明确政府责任，规范“保障轨”与“市场轨”“双轨统筹”的运行模式 / 252

（五）强化制度建设，构建一个透明、合理的利益博弈机制 / 253

（六）短期调控与长期制度建设相结合，在配套改革攻坚克难中促进调控方式转型，形成稳定调节长效机制 / 254

（七）完善堵疏结合的调控方式，处理好保护耕地和稳定土地供给的关系 / 255

第七章　房地产税制体系改革问题研究

一、我国房地产税制体系概况 / 257

（一）我国房地产税制的主要沿革 / 257

（二）现行房地产税制体系 / 258

二、我国当前房地产税制存在的主要问题 / 259

（一）房地产税制体系结构不合理，重流转、轻保有 / 259

（二）现行房地产税制设计落后于经济现实需求 / 259

三、现行房地产税制不完善引发的问题 / 261

（一）房地产税制不完善是形成地方政府“土地财政”收入格局的重要原因之一 / 261

（二）房地产税制体系不完善导致税收对房地产市场调控受限 / 264

四、发达国家房地产税制体系的借鉴——以日本为例 / 265

（一）日本房地产税制体系概况 / 265

（二）具体税种 / 266

（三）对中国房地产税制改革的借鉴 / 270

五、完善房地产税制体系的政策建议 / 271

（一）完善房地产税制体系的总体目标 / 271

（二）完善房地产税制体系的总体思路 / 272

（三）近期房地产税制体系的改革建议 / 273

（四）中长期房地产税制体系改革设想 / 274

第八章　房地产税的作用、依据及改革方向、路径、要领

一、改革的缘起与思考的要点 / 279

二、大方向与正面效应 / 283

（一）实施房地产税改革在大方向上别无选择，是大势所趋 / 283

（二）实施房地产税改革的多重正面效应 / 286

三、房地产税改革试点的观察与评价 / 287

四、大方向下的改革路径选择与基本要领 / 288

第九章　改革和完善我国住房金融政策体系

一、住房金融的内涵及作用 / 291

（一）内涵 / 291

（二）住房金融的重要作用 / 293

（三）政府干预住房金融领域的理论依据 / 294

二、国外住房金融模式及政策启示 / 295

（一）资本市场融资模式 / 296

（二）合同储蓄融资模式 / 301

（三）强制储蓄融资模式 / 303

三、我国住房金融的作用及存在的问题 / 306

（一）我国住房金融的作用 / 306

（二）我国住房金融体系存在的问题 / 307

四、构建我国住房金融体系的基本思路与框架建议 / 310

（一）构建我国住房金融体系的基本思路 / 310

（二）构建完善合理的住房金融体系框架建议 / 312

五、关于我国住房金融几个重点问题的分析 / 315

（一）发展住房抵押贷款的证券化业务 / 315

（二）改革住房公积金制度 / 319

（三）发展租赁性保障房信托投资基金 / 328

第十章　积极探索土地年租制，创新住房供应模式

一、我国政府土地出让收入的历史沿革 / 331

二、土地出让金性质辨析 / 334

三、现行土地批租制 “招拍挂”机制的诸多弊端 / 336

四、现行保障性住房体系的缺陷和年租制的制度优势 / 339

（一）现行保障住房体系的缺陷 / 339

（二）年租制的制度优势 / 341

五、推进租、价分离，积极发展土地年租制保障房 / 343

（一）制度框架的初步设计：租、价分离 / 343

（二）土地年租制的推行：区分属性，分类管理，分步实施，双轨运行 / 345

（三）一些具体问题解决的配套解决方案 / 346

第十一章　以“平权、共享”理念，启动新一轮土地制度改革

一、我国土地制度的历史变迁 / 350

（一）“均”、“平”、“均等”等观念是影响数千年来土地制度变迁的重要因素 / 350

（二）我国古代土地结构具有浓厚的土地公有、国有（王有）的特征，并呈现“二重性” / 351

（三）国家政权稳定并不必然取决于某一特定的土地所有制形式， 而在于土地收益分配状况 / 352

（四）土地产权制度从模糊、简单到清晰、复杂，土地使用权逐渐长期化 / 353

（五）“抑兼并”或“不抑兼并”成为土地制度变迁的重要动因 / 354

二、土地制度改革面临的主要矛盾及应着力解决的重点问题 / 355

（一）土地制度改革面临“五个矛盾” / 355

（二）土地制度改革应着力解决“六大问题” / 359

三、新一轮土地改革的基本理念与总体思路 / 361

（一）遵循“平权”与“共享”两大基本理念 / 361

（二）推进新一轮土地改革的总体思路 / 363

四、新一轮土地制度改革的框架性设计与政策建议 / 364

（一）在平权和赋权的基础上，分步改革“两种所有制”结构 / 364

（二）实行“两级所有权”模式，构建以使用权为核心的土地产权体系 / 365

（三）完善分配机制，形成公平合理、社会共享的土地增值收益分配 模式 / 366

（四）创新土地征收制度，改革征地补偿机制 / 367

（五）完善保障与管理机制，促进改革平稳推进 / 370

第十二章　规范房地产市场秩序的财务会计管理

一、财务会计管理在规范房地产市场秩序中的作用 / 373

二、房地产行业财务会计管理现状分析 / 375

（一）房地产行业会计核算与信息披露现状分析 / 375

（二）房地产行业会计规范情况分析 / 383

（三）房地产行业财务状况分析 / 387

三、结论与建议 / 392

（一）研究结论 / 392

（二）对策建议 / 394

（三）小结 / 400

附录：

华夏新供给经济学研究院简介 / 403

中国新供给经济学50人论坛简介 / 405

中国养老金融50人论坛简介 / 407

参考文献 / 409

后记 / 417