房屋征收与补偿纠纷处理锦囊

1No.征收与补偿的一般规定

一、房屋征收与补偿的基本原则
1.未经听证作出的征收方案应当如何处理？
2.未给予充分补偿时强制被征收人搬迁是否正当？

二、房屋征收人与主管部门的认定

3.征收工作多家插手，谁是真正的征收人？
4.城市管理监察大队是否有权进行房屋征收？
5.街道办事处是不是房屋征收的主管机关?
6.建设厅是否负有主管房屋征收工作的法定职责？

三、房屋被征收人的认定及其合法权益

7.房屋已交付但未过户的，谁是被征收人？
8.房产已过户但土地使用权证未过户的，被补偿安置的主体是谁？
9.公房承租人死亡后，其继承人是否有权主张房屋补偿安置？
1.母女共居一室，谁是被征收人？
11.离婚后的媳妇能否分享婆家的征收补偿款？
12.单位内部进行改造拆除房屋，是否需要对房屋使用人进行安置补偿？
13.如何解决征收“城中村”房屋中出现的纠纷？
14.房屋所有权人因私利拒不搬迁应当如何处理？
15.能否通过断水、断电等非法方式迫使原房屋所有权人搬迁？
16.能否以公共利益之名无偿征收房屋？
17.在拆迁中的宅基地和房屋相应补偿份额如何分配？
18.农村出嫁女在拆迁时能否得到宅基地的补偿？
19.小产权房拆迁补偿应当归谁？


四、房屋征收与补偿的委托及责任承担

2.房屋征收部门委托营利性拆迁公司承担房屋征收与补偿具体工作的，应当如何处理？
21.受委托单位在委托范围内实施的征收补偿行为引起纠纷的，应当由谁承担法律责任？

五、房屋征收与补偿的监督及违法行为的处理

22.被征收人对地方政府征收决定不服进行上访的，上级人民政府应当如何处理？
23.房屋被违法拆除，被征收主体报案请求公安机关进行处理的，公安机关应当如何处理？
24.监察机关发现有关人员在征收补偿中收受贿赂的应当如何处理？
25.审计机关在征收补偿费用管理中有何种职责？


2No.征收决定

一、房屋征收中公共利益的界定
26.为满足修建体育场馆的用地需求能否进行房屋征收？
27.为满足开发大型商城的用地需求能否进行房屋征收？
28.采用“商业化运作”模式整体改造机关宿舍大院是否符合公共利益的要求？
29.为满足商业住宅小区建设用地需求能否进行房屋征收？
3.为保护历史遗址能否进行征收房屋？
31.因棚户区改造确需征收房屋的应当如何处理？
32.因建设经济适用房确需征收房屋的应当如何处理？

二、房屋征收决定的作出及公告

33.征收补偿费用未足额到位前作出房屋征收决定的，应当如何处理？
34.征收决定公告后，利害关系人以不知情为由主张补偿协议无效的，应当如何处理？

三、对被征收房屋的调查登记

35.房屋征收部门需要对房屋的建筑面积进行实地丈量，被征收人是否有配合的义务？
36.征收人与被征收人就被征收房屋建筑面积有争议的，应当如何处理？
37.被征收人在征收范围确定后扩建房屋的，应当如何处理？
38.被征收人在征收范围内将底层住宅改为商用的，应当如何处理？
39.恶意买卖、改造被规划入征收范围的房屋的行为，是否有效？

四、对征收决定不服的行政救济

4.被征收主体认为地方政府作出的征收决定违法的，被征收人如何保护自身的合法权益？
41.被征收主体对地方政府制定的规范性文件提起行政复议，应当如何处理？
42.房屋征收部门与地方政府，谁才是被告？


3No.征收补偿

一、先补偿、后搬迁原则
43.拆迁补偿安置协议尚未签订，房屋就被推倒，谁是谁非？
44.被征收主体逾期未搬迁的，应当如何处理？
45.征收主体是否能够采用威胁的方式迫使被征收主体搬迁？
46.开发商能否参与征收活动？

二、补偿范围

47.因临时安置所支付的费用是否应当由征收人给予补偿？
48.被征收人就军烈属特殊补偿问题提起诉讼的，应当如何处理？
49.四合院院子是否属于征收补偿的范围？
5.被征收人搬迁过程中所支付的合理费用应当由谁承担？
51.安置补偿过程中临时安置过渡补助费标准发生变化的，应当如何确定补偿数额？
52.如何区分住宅用房与营业用房？
53.因征收商铺而造成的营业损失是否应当由征收人给予补偿？
54.投入私营企业的住宅房被征收的，是否需要支付停产、停业损失？
55.餐厅被征收的，营业损失是否应当予以补偿？
56.厂房被征收的，如何确定停产、停业的补偿数额？
57.拆除未取得建筑许可证的违章建筑是否应当予以安置补偿？
58.拆除超过批准期限的临时建筑是否应当予以补偿？
59.拆除未超过批准期限的临时建筑是否应当予以补偿？
6.对未办理房屋所有权证的房屋进行征收的，应当如何处理？
61.农村房屋拆迁的补偿范围是什么？如何计算？


三、房屋征收的评估

62.房屋被征收的，应当依据何种标准进行补偿？
63.被征收房屋价值应当由哪个机构确定？
64.被征收主体对房屋评估报告存在争议的，应当如何处理？
65.对房地产价格评估机构复核结果有异议的，应当如何处理？
66.征收主体与被征收主体就房地产价格评估机构未能协商一致的，应当如何处理？
67.评估报告应当符合哪些要求？
68.评估应当遵循什么程序？
69.评估程序不合法，被征收房屋已被拆除的，如何确定拆迁补偿的价格？

四、房屋产权调换安置补偿方式

7.被征收人放弃房屋产权调换的，其法律效力如何？
71.产权调换中，征收主体提供的安置补偿房屋面积大于合同约定的面积的如何处理？



72.被征收人主张在改建地段进行产权调换的，应当如何处理？

五、房屋征收补偿协议

73.安置补偿协议签订后征收主体逾期交付安置的房屋的，应当承担何种法律责任？
74.违背当事人真实意思签订的安置补偿协议，应当如何处理？
75.征收主体能否以情事变更为由解除安置补偿协议？
76.征收人不提供相关材料致使房屋安置人无法办理产权证的，应当如何处理？
77.征收主体将安置补偿协议中约定的回迁房转卖给第三人，被征收人依法主张解除协议的，应当如何处理？
78.征收主体将安置补偿协议中约定的回迁的商业用房转卖给第三人，被征收人主张优先取得安置房屋的，应当如何处理？
79.抵押的房屋被征收而未通知抵押权人的，补偿协议是否有效？
8.安置补偿协议签订后超过两年，对房屋面积有争议的，应当如何处理？
81.以户主身份签订的征收补偿协议对其他家庭成员是否有效？
82.老年痴呆患者签署的拆迁补偿协议是否有效？
83.对安置补偿协议不服的，应当提起民事诉讼还是行政诉讼？

六、房屋征收补偿决定

84.房屋所有权人与征收主体就补偿数额无法达成协议的，应当如何处理？



85.房屋产权人不明确导致安置补偿协议无法达成的，应当如何处理？
86.被征收主体对安置补偿决定不服的，应当如何处理？
87.就安置补偿问题反映情况、进行申诉的，是否属于申请行政复议的行为？
88.生效的安置补偿裁决书因规划改变而无法实现的，如何保护被征收人的权利？

七、强制征收的条件

89.安置补偿协议签订后被征收主体拒绝搬迁的，人民法院能否强制被征收主体搬迁？
9.安置补偿协议签订后被征收主体拒绝搬迁的，地方政府能否强制被征收主体搬迁？


4No.征收中租赁权的法律保护

91.承租人对安置房是否有继续承租的权利？
92.承租人是否为安置对象？
93.承租人与产权人的补偿款分配协议的效力如何？
94.征收人支付的一次性停产、停业补助费应当归谁所有？
95.承租人对被征收房屋进行过修缮，可以参与分配征收安置费吗？
96.有承租关系的拆迁，停产停业损失应该补给谁？


5No.违法征收的法律责任

97.政府工作人员在征收过程中徇私舞弊的，应当承担何种法律责任？
98.政府工作人员使用暴力强迫被征收人搬迁的，应当承担何种法律责任？
99.被征收人采取暴力方式阻碍房屋征收工作的，应当承担何种法律责任？
1. 开发商使用暴力强迫被征收人搬迁的，应当承担何种法律责任？

附录

中华人民共和国物权法（节录）（27.3.16）
中华人民共和国城市房地产管理法（29.8.27修正）
中华人民共和国城乡规划法（27.1.28）
中华人民共和国土地管理法（24.8.28修正）
中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27）
国有土地上房屋征收与补偿条例（211.1.21）
最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复（1996.7.24）
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释（23.4.28）
国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔23〕42号）

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