房地产估价

　　第1章 绪论1
　　 1.1 我国房地产估价的起源及其发展历史简介1
　　 1.1.1 中国古代房地产估价简介1
　　 1.1.2 中国近代房地产估价简介2
　　 1.1.3 中国当代房地产估价简介3
　　 1.2 房地产的概念4
　　 1.2.1 房地产的概念4
　　 1.2.2 房地产的实物、权益和区位5
　　 1.3 房地产的特征8
　　 1.3.1 位置固定性8
　　 1.3.2 房地产产品的完全差异化9
　　 1.3.3 耐久性长9
　　 1.3.4 供给滞后10
　　 1.3.5 外部性10
　　 1.3.6 保值增值的特性12
　　 1.3.7 易受限制12
　　 1.3.8 流动性差13
　　 1.4 房地产市场的结构与特征13
　　 1.4.1 市场结构的类型13
　　 1.4.2 贝恩的市场结构分类14
　　 1.4.3 基于赫芬达尔-赫希曼指数（Herfindahl-Hirschman Index）值为基准的市场结构分类15
　　 1.4.4 房地产市场结构16
　　 1.5 房地产估价的必要性21
　　 1.5.1 产品的差异化程度高，市场交易主体缺乏对房地产价格评估的能力21
　　 1.5.2 房地产市场的信息偏在与价格离散21
　　 1.5.3 房地产价格的动态波动22
　　 1.5.4 房地产经济活动的现实需要23
　　 【复习思考题】24
　　第2章 房地产价格及其影响因素25
　　 2.1 影响房地产价格的因素分析25
　　 2.1.1 经济因素25
　　 2.1.2 社会因素33
　　 2.1.3 影响房地产价格的个体因素37
　　 2.2 房地产的需求、供给与价格40
　　 2.2.1 房地产的需求40
　　 2.2.2 房地产的供给41
　　 2.2.3 房地产市场的供求均衡41
　　 2.2.4 房地产市场的非均衡42
　　 2.3 房地产价格与租金的关系43
　　 2.4 我国房地产指数的主要类型、编制方法及其应用44
　　 2.4.1 “国房指数”的编制及其应用45
　　 2.4.2 “中房指数”的编制及其应用47
　　 2.5 房地产价格的类型49
　　 2.5.1 成交价格、市场价格、评估价格以及公开市场价值49
　　 2.5.2 楼面地价50
　　 2.5.3 名义价格与实际价格50
　　 2.5.4 招标价格、拍卖价格以及协议价格50
　　 2.5.5 补地价50
　　 【思考及计算题】51
　　第3章 房地产估价综述53
　　 3.1 房地产估价的基本概念53
　　 3.1.1 房地产估价53
　　 3.1.2 房地产估价对象53
　　 3.1.3 房地产的客观合理价格或价值54
　　 3.1.4 专业房地产估价人员54
　　 3.2 房地产估价的目的55
　　 3.2.1 土地使用权出让的需要55
　　 3.2.2 房地产转让和租赁的需要56
　　 3.2.3 房地产抵押的需要57
　　 3.2.4 房地产征收和征用的需要57
　　 3.2.5 房地产分割的需要58
　　 3.2.6 房地产损害赔偿的需要58
　　 3.2.7 房地产税收的需要58
　　 3.2.8 房地产保险的需要59
　　 3.2.9 房地产争议调处和司法鉴定的需要59
　　 3.2.10 企业有关经济行为的需要59
　　 3.2.11 房地产管理的需要59
　　 3.3 房地产估价遵循的基本原则59
　　 3.3.1 独立、客观、公正原则60
　　 3.3.2 合法原则60
　　 3.3.3 最高最佳使用原则61
　　 3.3.4 估价时点原则62
　　 3.3.5 替代原则63
　　 3.4 我国房地产估价行业发展概况64
　　 3.5 房地产估价方法体系67
　　 【复习思考题】68
　　第4章 市场比较法69
　　 4.1 市场比较法综述69
　　 4.1.1 市场比较法的含义69
　　 4.1.2 市场比较法的理论依据69
　　 4.1.3 市场比较法适用的对象和条件69
　　 4.1.4 市场比较法的操作步骤70
　　 4.2 搜集交易实例70
　　 4.2.1 搜集交易实例的途径71
　　 4.2.2 交易实例的搜集内容72
　　 4.3 选取可比实例72
　　 4.3.1 可比实例选取的数量要求72
　　 4.3.2 可比实例选取的质量要求72
　　 4.3.3 可比实例选取举例73
　　 4.4 可比实例价格修正74
　　 4.4.1 建立价格可比基础74
　　 4.4.2 交易情况修正77
　　 4.4.3 交易日期修正79
　　 4.4.4 房地产状况修正82
　　 4.5 求取比准价格84
　　 4.5.1 综合计算修正公式84
　　 4.5.2 求取比准价格的方法85
　　 4.6 市场比较法举例85
　　 【思考及计算题】88
　　第5章 收益还原法89
　　 5.1 收益还原法综述89
　　 5.1.1 收益还原法的含义89
　　 5.1.2 收益还原法的理论依据90
　　 5.1.3 收益还原法的适用范围90
　　 5.1.4 收益还原法的两种思路90
　　 5.1.5 收益还原法的工作程序91
　　 5.2 收益还原法的计算公式91
　　 5.2.1 基本公式91
　　 5.2.2 纯收益每年不变情况下的公式93
　　 5.2.3 纯收益在前t年各不相同，从t+1年开始保持不变情况下的公式96
　　 5.2.4 未来某时点价格可预知情况下的公式97
　　 5.2.5 纯收益按一定数额递增或递减情况下的公式97
　　 5.2.6 纯收益按一定比率递增或递减情况下的公式98
　　 5.2.7 有效毛收益与运营费用的变化不同99
　　 5.3 纯收益、报酬率及收益年限的确定101
　　 5.3.1 纯收益的测算101
　　 5.3.2 报酬率的确定107
　　 5.3.3 收益期限的确定110
　　 5.4 直接资本化法111
　　 5.4.1 直接资本化法的基本思路111
　　 5.4.2 直接资本化法与报酬资本化法的比较112
　　 5.4.3 资本化率和收益乘数的求取方法113
　　 5.4.4 资本化率和报酬率的区别与联系113
　　 5.5 收益还原法的扩展方法——剩余技术114
　　 5.5.1 投资组合与综合报酬率115
　　 5.5.2 土地剩余技术和建筑物剩余技术116
　　 5.5.3 自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术119
　　 5.6 收益还原法的运用及举例120
　　 【思考及计算题】125
　　第6章 成本法127
　　 6.1 成本法概述127
　　 6.1.1 成本法的含义127
　　 6.1.2 成本法的理论依据127
　　 6.1.3 成本法的适用范围和适用条件127
　　 6.1.4 成本法的基本公式129
　　 6.1.5 成本法的操作步骤129
　　 6.1.6 成本法的基本成本构成130
　　 6.2 新开发土地和新建房地产价格的求取134
　　 6.2.1 新开发土地价格的求取步骤134
　　 6.2.2 新建房地产价格的求取步骤136
　　 6.3 旧房地产价格的求取137
　　 6.3.1 旧房地产的成本法估价思路137
　　 6.3.2 土地重新购建价格的求取137
　　 6.3.3 建筑物重新购建价格的求取138
　　 6.3.4 建筑物折旧的求取142
　　 6.4 成本法总结及其举例152
　　 【思考及计算题】154
　　第7章 假设开发法156
　　 7.1 假设开发法综述156
　　 7.1.1 假设开发法的含义156
　　 7.1.2 假设开发法的理论依据156
　　 7.1.3 假设开发法的适用范围156
　　 7.1.4 采用假设开发法需要具备的条件157
　　 7.1.5 假设开发法与成本法的关系157
　　 7.2 假设开发法的估价步骤158
　　 7.2.1 调查估价对象的基本情况158
　　 7.2.2 选择最佳的开发经营方式159
　　 7.2.3 估计完成开发经营所需要的时间159
　　 7.2.4 预测开发完成后的房地产价值160
　　 7.2.5 预测后续成本费用及应得利润161
　　 7.2.6 估算待开发房地产的价格162
　　 7.3 假设开发法的两种思路——计息方法和现金流量折现法163
　　 7.3.1 两种方法的比较163
　　 7.3.2 现金流量折现法的公式164
　　 7.4 假设开发法的运用169
　　 【思考及计算题】174
　　第8章 基准地价系数修正法175
　　 8.1 城镇土地分等定级175
　　 8.1.1 土地分等定级概述175
　　 8.1.2 土地定级因素指标体系的建立178
　　 8.1.3 确定各因素因子的相应权重179
　　 8.1.4 建立因素因子评价标准180
　　 8.1.5 划分定级单元181
　　 8.1.6 计算单元内各因素指标值和作用分181
　　 8.1.7 计算单元内总分值186
　　 8.1.8 土地级别的初步划分188
　　 8.1.9 等级验证和调整189
　　 8.1.10 土地级别确定189
　　 8.1.11 编制土地定级成果图件和报告189
　　 8.2 基准地价评估189
　　 8.2.1 基准地价的概念和特点189
　　 8.2.2 基准地价评估的准备工作192
　　 8.2.3 基准地价的资料调查与整理193
　　 8.2.4 基准地价评估方法一：以土地收益资料评估193
　　 8.2.5 基准地价评估方法二：以市场交易资料评估194
　　 8.2.6 基准地价确定195
　　 8.2.7 基准地价修正系数表的编制195
　　 8.2.8 基准地价评估成果的整理与验收200
　　 8.3 基准地价系数修正法及其运用200
　　 8.3.1 基准地价系数修正法的含义与特点200
　　 8.3.2 基准地价系数修正法评估土地价格的程序和方法201
　　 8.3.3 基准地价系数修正法举例204
　　 【思考及计算题】207
　　第9章 路线价法208
　　 9.1 路线价法概述208
　　 9.1.1 路线价法的思路208
　　 9.1.2 路线价法的概念209
　　 9.1.3 路线价法的理论依据209
　　 9.1.4 路线价法的适用范围209
　　 9.2 路线价法的步骤209
　　 9.2.1 划分路线价区段209
　　 9.2.2 设定标准深度210
　　 9.2.3 选取标准宗地210
　　 9.2.4 求取路线价210
　　 9.2.5 编制深度百分率表210
　　 9.3 路线价法的应用及其举例216
　　 9.3.1 普通宗地的路线价应用216
　　 9.3.2 特殊形状宗地的路线价法运用218
　　 【思考及计算题】224
　　第10章 房地产估价方法的拓展225
　　 10.1 回归分析方法在房地产估价中的运用225
　　 10.1.1 回归分析法的基本原理225
　　 10.1.2 回归方程的效果与检验226
　　 10.1.3 多元线性回归简介228
　　 10.1.4 应用案例228
　　 10.2 时间序列平滑法在房地产估价中的运用230
　　 10.2.1 时间序列平滑法的基本原理230
　　 10.2.2 时间序列的组合形式231
　　 10.2.3 三种时间序列平滑法简介231
　　 10.2.4 应用案例232
　　 10.3 模糊数学方法在房地产估价中的运用233
　　 10.3.1 模糊数学法在房地产估价中的应用原理233
　　 10.3.2 应用案例234
　　 【思考及计算题】236
　　第11章 估价程序及估价报告的撰写237
　　 11.1 房地产估价程序概述237
　　 11.1.1 估价准备阶段237
　　 11.1.2 估价实施阶段238
　　 11.2 房地产估价报告的撰写239
　　 11.2.1 估价报告的含义239
　　 11.2.2 估价报告的形式240
　　 11.2.3 估价报告的总要求240
　　 11.2.4 估价报告的内容及需要注意的问题240
　　 【复习思考题】243
　　附录一 北京市××商业房地产价格评估报告244
　　附录二 上海市××在建工程房地产抵押估价技术报告（节选）259
　　参考文献267