商业地产项目操盘指南：从定位规划到招商运营的开发实战

*章 中国商业地产开发求新时期到来1

*节 中国商业地产运作模式解读3

1.中国商业地产发展经历了3个阶段4

2.商业地产的7种分类4

3. 商业地产开发的3种团队模式8

4.商业地产资金运作的3种模式9

5.商业地产投资回报的4种形式11

6.多项目制的商业地产运作模式14

第二节 商业地产典型企业运营模式特点16

1.万达集团：全业态城市综合体的连锁化复制17

2.宝龙集团：农村包围城市23

3.世纪金源：郊区大盘城市综合体的鼻祖25

4.嘉德置地：资本 商业经营互动的典范27

5.恒隆地产：打造*综合体商业物业并长期持有31

6.华润置地：购物中心的品牌化战略33

7.中粮地产：主题化操作的大悦城模式37

8.SOHO中国：以卖住宅的方式卖商铺40

9.华侨城：“旅游 商业 地产”复制41

第二章　商业地产主流业态开发方式43

*节 商业地产13大基本业态45

1.购物中心46

2.百货商场46

3.综合超市46

4.社区超市46

5.仓储超市46

6.专业市场47

7.精品广场47

8.名品折扣店47

9.批发市场47

10.文化主题业态48

11.旅游商业业态48

12.商业街48

13.住宅区底层商业48

14.创新业态48

第二节 新时期9种典型商业地产业态49

类型1 购物公园50

类型2 城市综合体57

类型3 邻里中心72

类型4 奥特莱斯80

类型5 休闲地产90

类型6 主题式购物中心102

类型7 创意产业园.123

类型8 文化旅游地产126

类型9 新城区地产127

第三章　商业地产如何做前期分析129

*节 商业地产市场研究131

1.商业发展规划和政策研究132

2.社会经济分析132

3.区域城市结构调查133

4.市场发展分析133

5.项目地块分析134

6.区域零售业结构的市场调查135

7.主力消费群体特征分析135

8.未来商业地产的供应量分析137

9.典型性调查与研究138

10.立地条件研究139

第二节 商业建筑选址分析143

1.商业选址原则和商家要求144

2.商业选址策略146

3.影响商业地产选址的因素148

4.确定商圈的重要因素分析149

5.城市购物中心选址要求153

6.零售业态的选址要求156

第四章　商业地产如何做定位171

*节 商业地产项目定位概况173

1.商业地产项目定位的价值174

2.商业地产项目定位原则175

3.商业地产项目定位的标准176

4.商业地产项目定位的6个依据180

第二节 系统的商业项目整体定位187

1.项目所属区域商业地产发展阶段判定188

2.盈利模式判定190

3.目标市场定位191

4.项目形象定位193

5.项目经营定位194

6.项目售价与租金定位203

第三节 综合体项目开发的产品定位208

1.综合体项目业态研究209

2.综合体四类产品市场定位及分析211

第五章　商业地产如何做规划设计237

*节 商业地产规划设计概况239

1.商业项目规划的市场依据240

2.商业项目规划实施的理念241

3.商业项目规划设计原则241

4.商业项目细部设计要点246

第二节 如何用设计体现商业建筑氛围256

1.营造商业氛围257

2.不同装饰材料引发消费者不同心理感受258

3.不同建筑空间环境的心理变化259

4.营造人文的商业主题风格260

5.商品与形象设计要高度契合261

6.室内设计影响消费者行为心理262

7.建筑装修元素要突出特色，形成主题265

第三节 商业地产建筑形态设计及优化267

1.现代商业建筑形态设计的特征268

2.商业地产建筑形态设计的常见误区278

3.商业项目建筑形态设计的5点建议286

4.城市综合体商业建筑规划设计要点298

5.各类业态楼的设计要求302

第四节 购物中心动线设计310

1.商业动线设计的基本概念311

2.商业动线设计要注意的问题312

3.封闭式购物中心动线设计315

4.香港购物中心人流动线设计借鉴325

第六章　商业地产如何推广销售341

*节 商业地产租金体系制定343

1.影响商业地产租金制定的3个因素344

2.商业项目3种租金方式345

3.测定租金基价的4种方法347

4.租金边际价格的3个影响因素348

5.租金调整的3个步骤352

6.确定各楼层租金均价354

7.项目不同区域的租金定价356

第二节 商业地产售价体系制定357

1.商业地产4种定价方法358

2.制定产权售价的5个步骤359

3.促销常用的6种策略364

第三节 商业地产营销推广策略367

1.商业地产项目目标受众分析368

2.针对不同人群的项目卖点分析369

3.贴近潮流做商业主题化创新371

4.商业地产项目推广筹备373

5.商业地产媒介渠道分析380

6.商业地产项目媒介投放389

第七章　商业地产如何招商运营393

综　述 商业地产招商工作的5大特点395

*节 商业地产招商中的基本工作要求400

1.招商策划工作的7个重要环节401

2.招商前期准备工作404

3.确定招商流程的工作407

4.成功招商中的核心工作412

第二节 商业地产招商中的组织效能管理415

1.招聘招商人员的基本专业要求416

2.招商人员的培训416

3.招商人员绩效考评417

4.招商人员的激励417

第三节 什么样的项目招商更容易成功419

1.招商团队理论体系完备420

2.商业招商管理体系完备422

3.能规避招商中的7个误区428



案例目录

案例1　英国蓝水购物公园——开创Shopping Park新时代51

案例2　星河Cocopark购物公园——休闲公园式情景购物52

案例3 东京——六本木新城都市综合体60

案例4 美国——洛克菲勒中心63

案例5 日本——福冈博多运河城（Canal City）66

案例6 德国——波茨坦广场67

案例7 美国——拉斯维加斯城中城69

案例8 中国——苏州工业园区“邻里中心”77

案例9 上海某洋社区79

案例10 北京——奥特莱斯购物中心86

案例11 南京——水游城开发及经营策略的形成91

案例12 深圳中心书城107

案例13 国内外著名主题购物中心的创新方式110

案例14 某文化项目物业类型确定及概念打造过程118

案例15 上海M50124

案例16 上海西岸创意园125

案例17 广州天河城127

案例18 青岛黄岛区房地产市场研究对象141

案例19 “7天”连锁酒店的选址策略159

案例20 选址成功率近乎100%的肯德基选址流程161

案例21 麦当劳选址如何做商圈调查164

案例22 美车饰汽车百货选址要求165

案例23 大卖场选址的通用标准166

案例24 苏宁电器连锁选址要求167

案例25 厦门明发商业广场选址过程168

案例26 沙西广场商业项目定位分析过程227

案例27 蕲春项目业态规划深度研究331