城市房屋征收估价技术体系研究

1绪论

11城市房屋征收问题成为城市“死结”问题1

12国内外征收补偿制度的不同特点2

121我国城市房屋征收补偿制度2

122国外的征收补偿制度5

13征收补偿估价技术体系研究的价值6

131征收补偿估价研究的目标6

132征收补偿估价研究的理论价值7

133征收补偿估价研究的现实意义8

14征收补偿估价方法的研究现状8

141国外对于征收估价的研究现状8

142国内对于征收估价的研究现状11

143国内外的研究现状评述14

15征收补偿估价方法研究的理论基础15

151地租理论15

152区位理论16

153博弈理论17

16征收补偿估价方法的研究内容与技术路线19

161研究内容19

162研究方法20

163研究的技术路线21

17解决的关键问题和研究的创新点21

171解决的关键问题21

172研究的创新点22

2市场化征收估计技术体系的结构框架

21现行房地产估价理论与征收估价体系的不足24

211估价规范自身的局限性24

212传统估价方法的不足26

213现有征收估价体系的不足26

22市场化征收估价技术体系的形成30

221市场化征收的博弈分析31

222市场化征收的内涵33

223市场化征收估价技术体系的结构33

本章小结36

3 市场化征收估价方法与估价技术路线研究

31市场化征收估价方法选择的基本原则37

32市场化征收估价方法与估价技术路线40

321征收估价方法的要求40

322城市房屋的分类41

323城市区域的分类41

324住宅房屋估价方法与估价技术路线的内容42

325非住宅房屋估价方法与估价技术路线的内容47

本章小结52

4市场化征收估价区位划分研究

41市场化征收估价区位划分的目的和作用53

42市场化征收估价区位划分的原则与要求54

43市场化征收估价区位划分方法55

431区位划分的可选方法比较55

432图形单元法的提出59

433可比实例与标准样本房屋选取的要求62

434可比实例的选取方法64

44实证分析：南京市主城区利用图形单元法划分征收估价区位68

本章小结77

5 市场化征收估价技术参考与估价模型研究

51技术参数研究的内容78

52报酬率的确定方法研究81

521已有的报酬率求取方法的分析81

522改进的市场提取法83

53成新率的确定方法研究85

531房屋建筑物折旧的求取方法85

532成新率的确定方法86

54区域因素、个别因素的修正系数确定方法研究87

541区域因素的确定87

542个别因素的确定90

543区域因素、个别因素的修正系数的确定94

55市场比较法估价模型的改进101

551市场比较法的基础数学模型101

552市场比较法的改进数学模型102

56实证分析：南京市主城区的征收估价技术参数与估价模型103

561南京市主城区报酬率的确定103

562南京市主城区成新率评分修正系数的确定106

563南京市主城区区域因素、个别因素的修正系数的确定106

564南京市主城区市场比较法估价模型的确定116

本章小结117

6 市场化征收估价技术体系的影响与配套措施研究

61市场化征收估价模式的政策效应影响与对策119

611对存量房市场的影响与对策119

612对政府角色的影响与对策122

62市场化征收中的最低补偿保障措施研究123

621征收中保障措施的作用124

622最低补偿保障方式的确定125

63“地大于房”的土地使用权补偿措施研究126

631“地大于房”的土地使用权补偿的原因127

632“地大于房”的土地使用权估价的方法128

64征收估价区位及参数的更新措施131

641城市房屋征收估价区位划分的更新131

642住宅房屋征收估价主要参数的更新132

643非住宅房屋征收估价主要参数的更新132

本章小结133

7 总结与展望

71全文总结134

72本书展望135附录1南京市一级征收分区住宅区域修正系数测算结果146

附录2南京市一级征收分区住宅成套因素a11修正系数表146

附录3南京市一级征收分区住宅结构因素a12修正系数表146

附录4南京市一级征收分区住宅成新因素a13修正系数表147

附录5南京市一级征收分区住宅朝向因素a14修正系数表147

附录6南京市一级征收分区住宅层次因素a15修正系数表147

附录7南京市一级征收分区住宅功能因素a16修正系数表147

附录8YZ市国有土地上房屋征收评估技术细则147