房屋买卖、租赁案件裁判要点与观点

上编房 屋 买 卖
第一章商品房预售纠纷
001.商品房预售合同逾期未办理登记备案的责任认定
重庆宝龙长润置业发展有限公司与林某某商品房预售合同纠纷案
002.商品房买卖司法解释第6条规定的“当事人已经履行主要义务”的理解
【指导与参考案例】新华公司与蓝田公司房屋买卖合同纠纷案
003.商品房买卖预约与本约的区分与界定
绍兴县盛强投资有限公司与林某某房屋买卖合同纠纷案
【指导与参考案例】江某与某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
004.业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格
【指导与参考案例】江西帝景置业有限公司诉赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会商品房销售合同纠纷案
005.一方当事人未尽合同义务导致合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应责任
【公报案例】仲某某诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案
006.当事人主张对方提供的合同文本原件不真实应当向法院提供自己持有的合同文本原件及其他相关证据
【公报案例】福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案
007.政策调整导致未能获得贷款而错过付款时间也应认定为未按预售合同约定履行付款义务
何某某诉上海荣启置业有限公司商品房预售合同纠纷案
008.承担不超过已付房款一倍的赔偿责任不适用预约合同
刘某某与江苏润泽置业有限公司商品房预售合同纠纷案
009.开发商违反商品房预售协议应向买受人赔偿信赖利益损失
车某某与徐州市城市建设投资总公司商品房预售合同纠纷案
010.买受人重大误解签订商品房认购协议可予撤销
朱某与徐州中川房地产公司商品房预售合同纠纷案
第二章房屋买卖合同的成立
011.房屋买卖合同成立的必备要件
郑某、蔺某诉郭某房屋买卖合同纠纷案
012.非商品房买卖合同可以采取口头形式
陈某某与蔡某某房屋买卖合同纠纷案
013.销售广告、宣传资料可否成为商品房买卖合同内容的认定
宋某与某公司商品房买卖合同纠纷案
014.名为房屋买卖合同实为借贷关系的认定
刘某某与张某某房屋买卖合同纠纷案
【指导与参考案例】吴某某与安华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
【指导与参考案例】广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨某某商品房买卖合同纠纷案
015.商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系同时存在时的效力认定
【公报案例】朱某某与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
016.确权纠纷之诉与买卖合同纠纷之诉的选择
梁某某诉佛山市中宝电缆厂有限公司房屋买卖合同纠纷案
017.建设方和施工方对部分工程欠款达成的以房抵债协议效力的认定
浙江环宇建设集团有限公司西安分公司与陕西锐捷实业有限责任公司商品房买卖合同纠纷案
018.买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但事实存疑，能否成立真实购房关系的认定
【指导与参考案例】宋某与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任
公司商品房预售合同纠纷案
019.房屋买卖合同中约定了买卖车库的内容，房屋和车库相互独立，应为两个相对独立的主、从买卖合同关系
秦某某因与魏某某房屋买卖合同纠纷案
020.“名不符实”合同性质的认定与过错责任承担
【指导与参考案例】何某某与哈尔滨金展贸易有限公司房屋买卖合同纠纷案
021.双方签订房屋买卖合同且已经实际交付，在未办理权属证书前房屋被拆除的，房屋所有权人应为买受人
李某某与某某公司房屋买卖合同纠纷案
022.代建合同与商品房预售合同的区别
【指导与参考案例】新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
023.因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法签订，开发商应当将收取的定金返还给购房者
【公报案例】戴某某诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
第三章房屋买卖合同的效力
第一节合同内容对合同效力的影响
024.双方当事人签订阴阳房屋买卖合同，应以真实意思表示的合同为准
沈某某、田某某与张某某房屋买卖合同纠纷案
025.虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定
郭甲等诉徐某乙等房屋买卖合同纠纷案
026.恶意串通损害第三人利益的购房合同无效
何某某、叶某某与广州东浚开发有限公司、朱某某、广州洽诚贸易有限公司房屋买卖合同纠纷案
027.购买房屋是否构成善意取得的认定
朱某某与汪某某房屋买卖合同纠纷案
【指导与参考案例】陈某与谢某、宋某房屋纠纷案
【同类案例】洪某某诉王某某等房屋买卖合同纠纷案
028.合同条款内容理解存在争议的解释
重庆腾鹏房地产开发有限公司与周某某商品房预售合同纠纷案
【公报案例】厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案
029.房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行
【指导与参考案例】王某与郑某房屋买卖合同纠纷案
030.“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则
【指导与参考案例】赵某某与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘某某
确认房屋所有权纠纷案
【最高法院发布典型案例】胡某某诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
第二节合同主体对合同效力的影响
031.隐名购房协议的效力认定及所有权的确认
顾甲、胡某某诉顾乙、顾丙所有权确认纠纷
【指导与参考案例】赵某与钱某所有权确认纠纷案
【同类案例】WANSU LIAO（廖某某）诉林某所有权确认纠纷案
032.无权处分人以“非法占有”为目的办理虚假证件签订房屋买卖合同骗取他人财物构成合同诈骗罪
俞某合同诈骗案
033.夫妻一方出售共同财产的合同效力认定及履行
张某某等诉郑某等房屋买卖合同纠纷案
【指导与参考案例】刘某与李某房屋买卖纠纷案
【同类案例】曾某某、方某某、中国农业银行股份有限公司增城市支行、罗某某与钟某某房屋买卖合同纠纷案
034.受托人以委托人的名义将房屋出售给其配偶的行为是否有效
李某某、宋甲与宋乙确认合同无效纠纷案
035.共有房屋买卖中容忍授权代理的认定
马某甲、马某乙诉王某甲、王某乙、王某丙房屋买卖合同纠纷案
036.房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力认定
【指导与参考案例】王某某与李某某、童某某房屋买卖纠纷案
037.房屋交易中超越代理权限的订约行为的效力认定
重庆市东启房地产开发有限公司与王某、重庆渝台信用担保有限公司房屋买卖合同纠纷案
038.房屋委托代理买卖合同中委托代理关系认定
叶某、林某与蒋某某委托代理合同纠纷案
【公报案例】湖北金华实业有限公司与苏某某、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷案
039.公司职员的职务行为买房构成表见代理
杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司与张某、邯郸市三强房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
040.登记权属人与事实上的权属人不一致的处理
盛某与吴某甲房屋争议纠纷案
041.开发商擅自出售小区物业服务用房的效力认定
翁某某诉上海华光房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案
042.违反税收征管法律、行政法规合同的效力认定
【指导与参考案例】上海众昌置业发展有限公司与上海盛天房地产咨询有限公司、上海联鑫房产咨询有限公司商品房
包销合同纠纷案
043.双方就房屋买卖达成多次变更协议的，以最终的协议为准
郝某与司某某房屋买卖合同纠纷案
第三节合同无效后的处理
044.房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还
梁某某、曾某甲与曾某乙房屋买卖合同纠纷案
045.合同被确认无效后，双方都有过错的应各自承担相应的责任
陈某甲、方某某等与何某某房屋买卖合同纠纷案
【指导与参考案例】济南森安房地产开发有限公司诉山东省无线电管理办公室商品房买卖合同纠纷案
第四章房屋买卖合同的履行和解除
第一节房屋的交付
046.商品房是否具备交付条件的认定
洪甲与惠州奥林匹克花园置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷案
047.办理房屋产权过户登记并不必然得出房屋交付使用的结论
沈某某与重庆市万州区凯惠商贸有限公司房屋买卖合同案
048.公寓阁楼使用权的归属及流转
秦某某、徐某诉葛某某房屋买卖合同纠纷案
049.交付房屋改变建筑物事项是否构成违约的认定
褚某某与某房产公司商品房销售合同纠纷案
【公报案例】黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案
050.房屋买受人可因房屋存在质量缺陷向出卖人主张修复等民事责任
【公报案例】杨某诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
051.交付的房屋存在质量问题的处理
陈某某与某某房产公司商品房销售合同纠纷案
052.当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积
【指导与参考案例】北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案
053.商品房竣工验收合格但不满足合同约定交付条件而提前交付，买受人接受后不得再主张违约责任
江苏国信华安房地产开发有限公司与张某商品房销售合同纠纷案
第二节房屋价款的交付
054.因合同对付款方式约定不明而未付剩余房款不构成根本违约
利津县大唐房地产开发有限责任公司与高某某房屋买卖合同纠纷案
055.行使不安抗辩权所应具备的条件
【指导与参考案例】俞某某与福建华辰房地产有限公司、魏某某商品房买卖（预约）合同纠纷案
【最高法院发布典型案例】周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
056.房屋买卖合同与借款协议并存时的债务人所交钱款性质的认定
郭某某与吴某某、林某某买卖合同纠纷案
057.商品房买卖合同中第三人付款行为的性质界定及处理
上海荣联房地产有限公司诉冯某商品房预售合同纠纷案
第三节房屋买卖其他附随义务
058.卖房人未依约迁出户口应承担的法律责任
苏某某等房屋买卖合同纠纷案
059.开发商收取业主暖气初装费后未向热电公司足额缴纳暖气开户费用致供暖目的不能实现，应当返还各业主暖气初装费及利息
安某与某某房地产公司商品房销售合同纠纷案
060.房屋转让过程中的契税、过户费、中介费、拍卖费等税费应由何方承担
嘉兴华权纺织有限公司与嘉兴市南湖区大桥镇八里村村经济合作社房屋买卖合同纠纷案
061.购房人知情权的认定
雷某某诉西安鑫宇房地产开发有限责任公司、西安市房产测量事务所商品房买卖合同纠纷案
第四节房屋买卖合同的解除
062.合同一方当事人不构成根本性违约，另一方当事人请求解除合同不予支持
【指导与参考案例】山西省物价局与太原市双燕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
063.房屋买卖合同解除的法律后果是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任
【公报案例】广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
064.房屋买卖合同解除后赔偿房屋差价损失的节点确定
陈某某、韩某某与祝某某房屋买卖合同纠纷案
065.商品房买受人不按抵押合同履行还贷义务，开发商偿贷后可依合同约定解除商品房买卖合同
徐州桑夏房地产开发有限公司诉张某商品房买卖合同纠纷案
第五章房屋买卖中介机构的权利义务
066.居间标的交易未完成情况下报酬请求权的自由裁量标准
上海锐丰房地产投资顾问有限公司诉江某某居间合同纠纷案
067.房产中介公司在房屋居间中未尽核查义务的责任认定
李某某诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案
068.房屋居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定
【指导案例1号】上海中原物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷案
069.限贷政策下房贷无法获批中介费由谁承担的认定
罗某某与何某某居间合同纠纷案
第六章房屋买卖合同的违约责任承担
070.逾期付款违约金的认定及计算方法
泰州金鹰天地投资管理有限公司与夏某某、赵某某房屋买卖合同纠纷案
071.观念交付在定金合同中的司法应用
李某某诉上海浩坤房地产经纪有限公司居间合同纠纷案
072.既约定了解除合同后退还房价款及利息又约定了违约金的适用
但某某与重庆宏帆实业有限公司商品房预售合同纠纷案
073.违约金最高限额的约定有违公平原则的格式条款无效
刘某与山东宝龙实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案
074.违约金过低可以请求调高违约金数额
郑某某与浙江华成投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
【最高法院发布典型案例】王某诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
075.当事人主张违约金过低但又不能举证证明实际损失存在的不予支持
乌审旗华宇工贸有限公司与西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
076.合同当事人主张违约方承担可得利益损失赔偿责任时减损规则的适用
【指导与参考案例】陈某某与辽宁省大连海川建设集团有限公司、辽宁省大连寰宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
077.开发商销售欺诈的认定
唐甲、郑某、唐乙与上海某房地产公司商品房买卖合同纠纷案
【最高法院发布典型案例】冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
第七章特殊类型房屋买卖的问题
078.农村房屋买卖合同效力的认定
白某某与王某某农村房屋买卖合同纠纷案
【最高法院发布典型案例】邹某某诉张某某合同纠纷案
079.虽是非农户口，但其购房行为得到有关部门的批准应认定为有效
张某某农村房屋买卖合同纠纷案
【同类案例】张甲申请房屋买卖合同纠纷案
080.非同一集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同无效
衡某与黄某某、李某某农村房屋买卖合同纠纷案
081.出卖公有房屋的效力认定
【公报案例】郑州二建公司诉王某某公有住房出售协议违约纠纷案
下编房 屋 租 赁
第一章房屋租赁合同的成立与效力
082.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议效力认定
郑某某与崔某某房屋租赁合同纠纷案
083.存在两份以上租赁合同的效力认定
楼某某、俞某某等房屋租赁合同纠纷案
084.一房两租中承租人的认定及守约方的权利保护
陈某某诉吴某某房屋租赁合同纠纷案
【同类案例】卢某某与吴某某房屋租赁合同纠纷案
085.分别签订租赁合同但实际共同使用租赁房屋的性质认定
辜某某、刘某某与山东同大有限公司房屋租赁合同纠纷案
086.房屋租赁要式合同成立的法律要件认定
陈某诉王某某房屋租赁合同纠纷案
087.租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效
【上海高院参考性案例第15号】七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋
租赁合同纠纷案
088.房屋租赁合同被确认无效的法律后果
刘乙与张某甲房屋租赁合同纠纷案
【同类案例】南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会与江苏华尔达置业投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷案089.转租人过错致附条件房屋转租合同未生效应承担责任
黄某某与刘某某房屋租赁合同纠纷案
090.原租赁合同无效致转租合同无效，次承租人也应承担合理的房屋占有使用费
广东都市丽人实业有限公司与吴某某房屋租赁合同纠纷案
第二章房屋租赁合同的履行及违约责任
第一节租赁合同的履行与解除
091.合同解除后出租人应对自身事务尽到合理的注意义务
马某等与张某某房屋租赁合同纠纷案
092.承租人欠缴物业费，物业公司能否要求业主支付
贾某与某物业公司物业服务合同纠纷案
093.请求变更租金的法律效力认定
胡某某等17人与宿迁市一百百货有限公司房屋租赁合同纠纷案
094.就租金支付是否享有先履行抗辩权的认定
徐州世茂置业有限公司与苗某房屋租赁合同纠纷案
095.欠付租金可以导致房屋租赁合同解除的认定
沈某、孙某与戴某某、钟某某房屋租赁合同纠纷案
【指导与参考案例】重庆解放碑茂业百货有限公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案
096.房屋租赁合同对房屋是否可以改造约定有矛盾致房屋闲置，双方应分担租金损失
中国联合网络通信有限公司徐州市分公司与朱某某房屋租赁合同纠纷案
097.合同解除后仍占有房屋的使用费截止时间如何认定
呙某某与南京世界之窗科技软件园有限公司房屋租赁合同纠纷案
098.房屋租赁中先履行抗辩权的行使
杭州科立生物科技有限公司与建德市兴峰化工有限公司房屋租赁合同纠纷案
099.《合同法解释（二）》中合同解除异议期条款的适用
上海嘉定乐购生活购物有限公司诉上海浦阳置业有限公司房屋租赁合同纠纷案
100.房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行合同
【指导与参考案例】李某与甲公司房屋租赁合同纠纷案
101.房屋转租人向次承租人隐瞒房主关于竟业禁止的约定，致次承租人合同目的不能实现，次承租人可以要求解除转租合同
王某与赵某某房屋租赁合同纠纷案
第二节房屋租赁合同解除的违约责任
102.出租人虽存在过错行为但不足以影响承租人合同目的实现的，不构成根本违约
常州天虹商场有限公司与溧阳丰联置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷案
103.当事人双方均违约，根本性违约的一方还应承担给对方造成的实际损失
【指导与参考案例】深圳市维也纳酒店有限公司与丽江七星房地产开发有限公司、丽江国际大酒店有限公司租赁合同纠纷案
104.租赁物的消防条件未达约定等级的责任认定
上海新亚药业有限公司诉中储上海物流有限公司房屋租赁合同纠纷案