房地产金融：一条国际化道路

序1　XI

序2　XV

序3　XVII

第二部分导言　XIX

致谢　XXII

读者指南　XXV

第一部分

第一章　房地产融资概论　3

1.1　融资的形式：债务和权益　6

1.1.1　债务　6

1.1.2　权益　9

1.2　用一种不同的方式理解房地产融资　9

1.3　企业融资和项目融资　10

1.4　银行融资　12

1.4.1　发放给个人的房地产贷款　13

1.4.2　满足融资需求的房地产融资　14

1.4.3　结构性房地产融资　15

1.5　资金筹措、证券化和银团　15

1.5.1　传统筹资和证券化　15

1.5.2　房地产贷款筹资　17

1.5.3　房地产银团贷款　18

第二章　结构性房地产融资　21

2.1　银行的角色　25

2.2　银行贷款的合约形式　26

2.3　开发项目贷款　27

2.4　结构性贷款的组成部分和阶段　27

2.4.1　交易分析和条款清单　28

2.4.2　房地产估值　31

2.4.3　房地产估价的基础　34

2.4.4　尽职调查过程　44

2.4.5　法律尽职调查　45

第三章　贷款协议　47

3.1　贷款的对象和目的　50

3.2　先决条件　51

3.3　贷款额　52

3.4　利率　53

3.5　利率风险规避　55

3.5.1　利率上限　56

3.5.2　利率上下限　56

3.5.3　利率掉期　57

3.6　贷款配置　60

3.7　贷款偿还进度　62

3.8　费用　63

3.9　贷款的支取频率和流程　65

3.10　违约事项　66

3.11　房地产保险　69

3.12　声明与保证　70

3.13　提供信息的义务　74

3.14　成本、税收和辅助性费用　78

3.15　合同约定事项　79

3.15.1　资产负债表约定事项　79

3.15.2　财务约定事项　80

第四章　贷款偿还、利息和重新谈判　87

4.1　子弹式还款　89

4.2　预先摊销（半子弹式）　90

4.3　漂浮式还款　91

4.4　全额摊销还款计划　93

4.4.1　固定资本还款计划　93

4.4.2　浮动利率贷款还款计划　96

4.4.3　利率上限贷款　99

4.5　其他还款进度安排　101

4.5.1　负摊销定额还款贷款　101

4.5.2　还款额逐步减少的定额摊销贷款　103

4.6　房地产贷款的调整和重新谈判　104

4.6.1　授予新的贷款　105

4.6.2　付款截止日的延期　105

4.6.3　贷款调整安排　105

第五章　财务杠杆对房地产投资的影响　107

5.1　财务杠杆的一个例证　110

5.2　波动率增加造成的影响　112

5.3　财务杠杆对回报的影响　113

5.4　财务杠杆对风险的影响　114

5.5　没有免费的午餐　114

5.6　财务杠杆的机制　115

5.7　利差的影响　117

5.8　关于何时使用财务杠杆的简要总结　118

第六章　结构性房地产融资案例研究　121

6.1　收益性房地产的结构性融资　124

6.1.1　交易描述　124

6.1.2　收益性房地产的条款书　125

6.2　房地产组合收购的结构性融资　136

6.2.1　房地产组合收购的描述　136

6.2.2　房地产组合融资的条款书　139

6.3　房地产开发项目的融资　149

6.3.1　住宅开发项目的描述　149

6.3.2　开发项目贷款的条款书　149

6.4　对购物中心进行融资：信贷申请　160

6.4.1　涉及的参与方　160

6.4.2　财务分析和关键指标　163

6.4.3　风险评估　166

6.4.4　风险评级和风险补偿　168

6.4.5　总结和建议　169

第七章　混合融资形式　171

7.1　描述　173

7.2　夹层融资的流程和成本　177

7.2.1　债务部分　178

7.2.2　股权酬金　180

7.3　夹层融资中的约定事项　181

7.4　混合融资的经济机制　183

7.4.1　收益性房地产的夹层融资　184

7.4.2　开发项目的优先股　187

7.5　瀑布式支付协议　191

7.6　债权人之间的协议　198

第八章　巴塞尔协议及其对房地产融资的影响　205

8.1　《巴塞尔协议II》　208

8.2　《巴塞尔协议III》　209

8.3　《巴塞尔协议》和房地产融资　210

8.4　标准化法　211

8.5　初级和高级内部评级法　213

第二部分

第九章　中国　221

第十章　英格兰和威尔士　231

第十一章　法国　245

第十二章　德国　267

第十三章　印度　277

第十四章　意大利　289

第十五章　西班牙　307

参考文献　315