物业权属与物业管理

导 论 4

第1章 物业归属、使用和管理：法律原理概述 4

第1节 物业、房地产和房地产权结构 4

1．1．物业 4

1．2．房产和地产：分离体制下的产权安排 5

1．2．1．地产 5

1．2．2．房产 5

1．2．3．房产和地产分离体制下产权安排 6

1．3．我国的房地产权结构的基本规则 7

1．3．1．房屋所有权+土地使用权原则 7

1．3．2．房地产权一致原则 7

1．3．3．房地产权一致的必要性 8

1．3．4．房地产不可分性 8

1．3．5．结论 9

第2节 物业归属和使用的制度安排 9

2．1．一物一权主义观念下的物业归属 9

2．1．1．独有 9

2．1．2．共有 10

2．2．区分所有 10

2．3．物业的所有和使用 11

.第3节 物业管理的理论基础 12

3．1．物业管理的必要性 12

3．1．1．区分所有与物业管理 12

3．1．2．社区与现代物业管理 12

3．2．物业管理制度的本质和基本框架 13

3．2．1．业主自治是物业管理的基础 13

3．2．2．专业化的物业管理企业受托管理是物业管理的外在表现 14

3．3．物业管理企业对物业的管理：内容、性质 14

3．3．1．管理的内容 14

3．3．2．物业管理的性质 15

3．4．物业管理企业的社区义务：自治管理与政府管理关系 15

3．4．1．政府在物业管理活动中的角色 15

3．4．2．物业管理企业的社区义务 16

第一编 区分所有 17

第2章　区分所有概述及专用部分的专有权 17

第1节 什么是区分所有 17

1．1．传统物权规则的缺陷 17

1．2．区分所有制度的产生 18

1．3．区分所有基本含义 18

1．4．异产毗连房屋与区分所有 19

第2节 区分所有：基本原理 20

2．1．区分所有的内容和特征 20

2．2．区分所有的特例：居住区区分所有 21

2．2．1．居住区区分所有的提出 21

2．2．2．居住区区分所有的种类 22

2．2．3．居住区区分所有的简单论证 22

2．3．建筑物区分所有一般类型 23

2．3．1．纵切型区分所有权 23

2．3．2．横切型区分所有权 23

2．3．3．混合型区分所有权 24

2．4．区分所有认定的特殊问题 24

2．4．1．二层楼 24

2．4．2．毗连建筑 24

2．5．区分所有与共有认定：实例分析 25

案例2-1 共有地基处分，收益如何分配 25

第3节　区分所有：自用部分和专有权 26

3．1．建筑物区分所有权的客体：自用部分的范围 26

3．1．1．自用部分：房屋还是空间？ 26

3．1．2．建筑物专有部分的要件 27

3．1．3．自用部分的范围：理论划分 28

3．1．4．专有部分范围：具体内容列举 28

案例2-2 承重墙不属于专有部分，不得擅自损坏 29

3．2．区分所有权人对自用部分的权利 30

3．2．1．区分所有权人对自用部分的单独所有权 30

3．2．2．区分所有权人自用部分权利限制：区分所有人的义务 30

3．2．3．违规使用物业的责任及其救济 31

3．2．4．物业使用的现行规定：以上海市为例 32

第4节 区分所有物业使用：专有部分使用引起的相邻侵害 33

4．1．区分所有体制下的相邻关系概述 33

4．2．建筑物区分所有权人因自用部分使用产生的相邻关系 33

案例2-3 防盗门安装不得占用共用面积，否则构成相邻妨害 34

案例2-4 加装电马桶，违反规定，造成邻居损失应当赔偿 34

案例2-5 装修后的厕所漏水，应当排除妨害 36

案例2-5 拆墙装璜引起诉讼 36

案例2-6 擦地引起的相邻纠纷 37

案例2-7 房屋结构不得擅自改变 37

第3章　　共用部分与共有权 38

第1节 共用部分的范围 38

1．1．共用部分的划分问题 38

1．2．共用部分类型化分析 39

1．2．1．法定共用部分和约定共用部分 39

1．2．2．法定共用部分的基本分类 40

1．3．一幢建筑物区分所有权人的共用部分 41

1．3．1．共用部位 41

1．3．2．共用设施 42

1．3．3．共用基地 42

1．4．共用部分认定中的几个特殊情况 43

1．4．1．共用界墙是否为共用部分 43

1．4．2．停车场是否为共用部位？ 43

第2节 共用部分的利用：业主共有权实现 43

2．1．业主共有权：一般分析 44

2．1．1．共用部分共有权之性质 44

2．1．2．共用部分共有权：与一般按份共有区别 44

2．1．3．部分共有与全体共有问题 45

2．2．共用部位不得保留或转让给个人 46

案例3-1 开发商不得私留共用部位 46

案例3-2 开发商出售公用楼梯间违法 47

2．3．业主共有权的内容 47

2．4．业主个人对共用部分的使用权 48

2．4．1．共用部分一般使用权 48

案例3-3 违章搭建，应当拆除 48

2．4．2．共用部分专有使用权：停车场问题 49

案例3-4 共用部分专用权的设立 50

2．5．共用部分租赁或商业化利用：业主收益权 51

2．5．1．谁有权决定进行经营性使用 51

2．5．2．收益分配 52

2．6．共用部分使用的特殊问题 52

2．6．1．外墙利用问题 52

[案例]3-5 门面房招牌侵权案 53

2．6．2．防盗门窗的安装问题 54

2．7．共用部分的变动和处分 55

2．7．1．共用部分增建房屋 55

2．7．2．共用部分用途或性质改变 55

2．7．3．共用部分处分 56

案例3-6 共用走道擅自处分案 56

第3节 区分所有权人的权利和义务 57

3．1．业主管理权 57

3．1．1．业主管理权的法律基础 57

3．1．2．业主管理权的内容 58

3．1．3．业主管理权的行使 58

3．2．基于共用部分利用应当遵守的义务 58

3．3．基于相邻关系和团体相邻关系产生的义务 60

案例3-7 擅自下挖地基侵害其他业主共有权 60

第4节 居住区区分所有共用部分 63

4．1．居住区共用部分的范围 63

4．2．住宅小区公共配套设施归属和利用问题 64

4．3．居住区共用部分使用、维护和管理 64

第二编 物业管理 6

第4章 业主、业主团体与业主委员会 6

第1节 业主 6

1．1． 业主的界定 6

1．2． 业主的权利 6

1．3． 业主的义务 7

1．4． 相关概念——物业使用人 8

1．4．1． 普通承租人 8

1．4．2． 公房的使用权人 8

1．5． 几个相关问题 9

1．5．1． 买受人何时成为业主？ 9

案例4-1 已实际居住但未获产权之前，买受人是否为业主？ 9

1．5．2． 在商品房全部售出之前，开发商的权利应否受限制？ 10

案例4-2 开发商是否有权参与业主大会，并行使表决权？ 10

1．5．3． 业主能否禁止维修人员通行？ 10

案例4-3 业主专有部分的权利亦应受合理限制 10

第2节 业主团体 11

2．1． 不同立法例 11

2．2． 我国之立法选择 12

2．3． 业主小组（业主团体的分支机构） 13

2．4． 业主团体的运行规则 14

2．4．1 ． 大会（或业主代表大会）的职责 14

2．4．2 业主大会（或业主代表大会）的召开 14

2．4．3 ． 主大会（业主代表大会）的表决规则 15

2．4．4 ． 业主表决权的计算方式 16

2．4．5． 业主表决权的行使方式 17

2．5 几个相关问题 17

2．5．1． 业主团体成员的变动 17

2．5．2． 物业管理企业应由业主团体还是其代表机关选聘或解聘？ 18

2．5．3．首次业主大会或业主代表大会的费用由谁承担？ 18

第3节 业主委员会 19

3．1． 不同立法例 19

3．2． 我国现行立法 19

3．3． 业主委员会的法律地位 20

3．4． 业主委员会、物业管理企业与居民委员会之间的关系 21

3．5． 业主委员会的运行规则 22

3．5．1． 业主委员会委员 22

3．5．2． 业主委员会委员的任期 24

3．5．3． 业主委员会会议 24

3．5．4． 业主委员会章程 25

3．6． 业主委员会的职责 25

3．7． 几个相关问题 26

3．7．1． 业主委员会办公费用、场地的来源及使用问题 26

3．7．2．业委会委员应否享有津贴？ 26

3．7．3．业主委员会主任能否由单位担任？ 27

3．7．4．怎样才能更好地监督物业管理企业？ 27

3．7．5．业主与物业管理合同之关系？ 27

3．7．6．换届选举产生的新一届业主委员会从何时起具有合法地位？ 28

案例4-5 登记备案是业主委员会成立的要件吗？ 29

3．7．7． 政府主管部门对业主委员会的管理，应在法律规定职权范围之内 30

案例4-6 政府主管部门的管理权的边界何在？ 30

3．8．总结：业主委员会与业主团体之关系 30

案例4-7 未经业主大会决议，业主委员会是否能够提起诉讼？ 31

第4节 业主公约 32

4．1． 概述 32

4．2． 业主公约的性质 32

4．3． 业主公约的制订、修改及生效 33

4．4． 业主公约的内容 34

4．5． 几个相关问题 34

5．5．1． 非业主使用人是否受业主公约的约束？ 35

5．5．2．对违反业主公约的行为，能否采取强制措施？ 35

第5章 物业管理企业** 36

第1节 物业管理企业的设立 36

1．1． 概述 36

1．2． 物业管理企业的设立条件 37

1．3． 物业管理企业的成立 37

1．4． 物业管理企业的组织机构 38

第2节 物业管理企业的资质管理 38

2．1． 概述 38

2．2． 资质等级标准 39

2．2．1．资质一级 39

2．2．2．资质二级 39

2．2．3．资质三级 40

2．2．4．临时资质 40

2．3． 资质等级的申报 40

2．4． 资质等级的功能 41

第3节 物业管理企业法律地位 41

3．1． 物业管理企业的法律性质 41

3．2． 物业管理企业管理物业的基础——委托授权 42

案例5-1 物业管理企业有权在小区空地上开设酒吧吗？ 42

案例5-2 物业管理管理企业有权许可他人利用小区公共部位和公共设施吗？ 43

第6章 业主与物业管理企业的委托关系 43

第1节 物业管理合同概述 43

1．1． 物业管理合同的性质 44

1．2． 物业管理合同的分类 44

案例6-1 前期物业管理合同的期限是否有限制？ 45

2．1． 物业管理合同的条款 47

2．2． 违约责任方式 48

2．2．1 违约金 48

案例6-2 业主拖欠物业管理费的滞纳金计算标准如何确定？ 48

2．2．2 强制措施 49

2．3． 物业管理合同之终止 50

3．1． 物的管理 51

3．1．1．物业维修管理 51

3．1．2．物业设备管理 52

3．2． 社区环境管理 53

3．2．1．物业小区环境污染防治 53

3．2．2．物业环境保洁服务管理 53

3．2．3．物业环境绿化管理 53

3．2．4．物业小区安全管理 54

3．3． 物的利用秩序管理 55

3．3．1．对业主专有部分使用的管理 55

3．3．2．对公共部分使用的管理 55

4．1． 物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？ 56

案例6-3 物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？ 57

4．2． 物业管理合同纠纷诉讼是否为专属管辖？ 57

案例6-4 物业管理合同纠纷是否应专属管辖？ 57

4．3． 业主车辆及其他财物被盗，物业管理企业是否承担赔偿责任？ 58

案例6-5 物业管理公司是否应承担赔偿责任？ 59

4．4． 是否产生事实上的物业管理服务合同关系？ 61

案例6-6 是否存在事实上的物业管理合同？ 61

4．5． 非业主使用人能否成为物业管理纠纷诉讼的原告与被告？ 62

案例6-7 非业主实际使用人有权起诉应诉吗？ 62

4．6． 业主未支付物业管理费时，承租人是否有义务支付？ 63

案例6-8 承租人有义务支付物业管理费吗？ 63

4．7． 前期物业管理合同对业主是否有约束力？ 64

案例6-9 业主与前期物业管理合同之关系 64

4．8． 业主是否可以因物业公司侵权而拒绝交付管理费？ 66

案例6-10 业主如何行使抗辩权？ 66

第7章 物业管理企业的义务和责任 67

第1节 物业管理企业的职责概述 67

1．1．物业管理企业的职责范围 67

1．2．物业管理企业的法定义务和约定义务 67

第2节 物业管理企业的接管验收义务 68

2．1． 概述 68

2．2． 接管验收的具体内容 68

2．2．1．物业资料的交接 68

2．2．2．物业接管验收 69

2．3． 法律责任 69

2．3．1．验收不合格的解决方案 69

2．3．2．物业管理企业未认真履行接管验收义务的后果 70

第3节 物业管理企业的对房屋装修装璜施工的管理义务 70

3．1． 概述 70

3．2． 装修、装璜施工管理的主要内容 70

3．2．1．室内装修工程施工管理 71

3．2．2．建筑物装璜施工管理 71

3．3． 法律责任 72

3．3．1． 物业管理企业未履行监督管理物业维修职责的责任 72

案例7-1 物业管理公司是否承担管理不善的责任？ 72

3．3．2． 施工单位和委托人应承担何种民事责任？ 73

案例7-2 野蛮装修应负的后果 73

第4节 物业管理企业的保养和维修义务 74

4．1． 概述 74

4．2． 保养与维修义务的具体内容 74

4．3． 法律责任 74

4．3．1． 物业管理企业怠于履行保养与维修义务的责任 75

案例7-3 故意不使用排污泵导致损坏的，物业公司应予赔偿 75

4．3．2． 不为他人利用提供便利的责任 75

4．3．3． 物业管理企业致人损害的赔偿责任 75

案例7-4 “仓库”被淹，谁负责？ 76

第5节 物业管理企业的环境管理义务 77

5．1． 概述 77

5．2． 环境管理的具体内容 77

5．2．1．园林绿化管理 77

5．3． 法律责任 78

案例7-5 楼内积水致行人摔成骨折，物业公司是否赔偿？ 78

第6节 物业管理企业的社区安全管理义务 79

6．1． 概述 79

6．2． 社区安全管理义务的具体内容 79

6．2．1．物业消防管理 79

6．2．2．小区治安管理 80

6．3． 典型纠纷及其责任认定 80

6．3．1． 物业管理企业疏于履行消防安全管理义务的责任 80

案例7-6 电泵房着火致损，物业公司是否担责？ 80

6．3．2． 业主在物业小区内遭抢劫致损，物业管理企业是否应承担民事责任？ 81

案例分析7-7 物业公司的安全义务如何界定？ 81

6．3．3． 物业管理企业不得随意向业主收取费用 82

案例7-8 这笔代办费该收吗？ 82

第8章 物业管理中的资金管理 83

第1节 资金管理概述 83

1．1． 物业管理资金的含义 83

1．2． 物业管理资金的来源 84

1．3． 政府对物业管理服务收费的管理 85

1．4． 物业管理资金的归属 86

第2节 我国物业服务费管理中存在的 87

问题及对策 87

2．1． 应由物业管理企业还是业主团体管理物业服务费？ 87

2．2． 如何监督物业管理服务费的运行？ 88

2．3． 业主拒绝交付物业管理服务费的纠纷 89

2．4． 物业管理费用的使用 90

第3节 物业维修基金管理的相关问题 91

3．1． 基本原理 91

3．2． 业主团体、业主委员会以及物业管理企业之间的权限划分不合理 92

3．3． 业主委员会主任的权力设计过大 93

3．4． 对我国物业管理中资金安全管理的构想 93

3．5． 物业维修基金的典型纠纷及法理分析 94

3．5．1 物业维修基金管理权纠纷 94

案例8-1 应由业主委员会还是物业公司管理维修基金？ 95

3．5．2． 侵害业主对物业维修基金的知情权、监督权纠纷 95

案例8-2 业主们有权要求了解物业维修基金的明细账目吗？ 95

第三编 相邻关系 3

第9章 相邻关系基础：相邻便利提供 3

第1节 相邻关系与地役权：理论体系 3

1．1．相邻关系 3

1．2．相邻关系与地役权 4

1．2．1．地役权与相邻关系的两种立法例 4

1．2．2．广义地役权 4

1．3．法定地役权（相邻权）与约定地役权联系与区别 5

1．3．1．约定地役和法定地役的共同特征 5

1．3．2．约定地役（狭义的地役权）与法定地役（相邻权）区别 6

1．3．3．相邻关系与法定地役权：称谓问题 7

1．4．我国对相邻关系的规范 8

第2节 房地产相邻便利提供：通行权 8

2．1．相邻便利提供基本规则 8

2．2．相邻法定通行权 9

2．3．约定通行权 10

案例9-1 共有巷道，自用不能妨害他人相邻权 10

案例9-2 区分所有楼梯通行权纠纷 11

案例9-3 取得需役地，并不当然取得约定通行权 12

第3节 房地产相邻其他便利提供：相邻排供水和相邻管线安设 13

3．1．相邻法定排水权、供水权概述 13

案例9-4 雨水无处排泄，邻人须提供排水地役 13

案例9-5 砌墙阻塞自然流水，应当排除妨害 14

3．2．法定管线铺设权 14

3．3．营建人邻地利用权 15

案例9-6 临时用地超过期限 遭受损失不予赔偿 16

3．4．相邻便利提供：进入权 16

第4节 相邻通风、采光、眺望等空间关系 17

4．1．通风、采光、眺望等相邻空间距离关系概述 17

4．2．采光权 17

4．2．1．什么是采光权 17

案例9-7 擅自垒墙妨害邻人采光，应恢复原状 18

案例9-8 新建房挡人“风光”被判赔偿 18

案例9-9 如果改变现状房屋不影响邻人时，自应允许 19

4．2．2．采光权的相对性——对北京市地方规章的分析 19

案例9-10 经批准的建筑物是否侵害他人的通风采光权 20

4．2．3．约定遮挡权？ 21

4．3．眺望权 22

案例9-11 约定眺望权 22

第10章 相邻妨害 23

第1节 相邻界墙及其越界建筑问题 23

1．1．相邻妨害关系的特征 23

1．2．界墙相邻关系 24

1．2．1．有关界墙的基本概念 24

1．2．2．独有界墙与共有界墙的认定规则 25

1．2．3．界墙调整规则 25

1．3．相邻越界建筑关系调整 26

1．3．1．越界建筑法律调整 26

1．3．2．受害人权利 27

1．4．竹木根枝越界侵害的防止 27

案例10-1 树叶凋零导致的相邻纠纷 27

第2节 营建人相邻安全义务：相邻防险关系 28

2．1．相邻防险关系概述 28

2．1．1．相邻防险关系的基本原则 28

2．1．2．相邻妨害责任：现行规定 29

2．2．营建人相邻妨害关系调整：实例分析 29

案例10-2 拆旧房殃及邻居的赔偿责任 29

案例10-3 新建房屋导致相邻房屋成危房, 应承担赔偿责任 30

案例10-4 相邻危险防止义务违反和侵权责任 30

案例10-5 杭州凯旋门施工案 33

案例10-6 楼上被盗，楼下亦有责任 33

第3节 相邻环保关系 34

3．1．相邻环保关系概述 34

3．2．相邻环保关系：实例分析 35

案例10-7 养鸽子也构成对邻人的妨害 35

案例10-8 改建导致气体污染，应当排除妨害 36

案例10-9 相邻垃圾物妨害处理 36

案例10-10 王某诉刘某侵犯安居案 38

案例10-11 琴声也能侵害邻人利益 39

案例10-12 安装空调引起的相邻侵害 39

案例10-13 区分所有，用水也得当心 40

案例10-14 玻璃幕墙反射，影响相邻居民生活 40

第11章 公共地役问题 41

第1节 公共地役的基本规则 41

1．1．公共地役概念 41

1．2．公共地役权的取得要件 42

1．3．公共地役的内容 43

1．4．公共地役无偿性及损害赔偿 43

案例11-1 权利在先保护在先，相邻利益应当兼顾 44

第2节 公共地役的特别形式 44

2．1．公用地役问题 45

2．2．文物建筑上的保护地役权 45