物业服务纠纷判例梳理与实务指引
作者： 方大明
出版社：法律出版社 2021年01月
简介：
随着物业服务行业在城市的快速发展，由物业服务引发的纠纷案件也大量的涌现，其中除了*为常见的物业服务企业提起的物业费诉讼纠纷案件之外，也还包括很多与物业服务相关的新类型的纠纷案件。本书选择了执业律师在日常提供法律服务过程中遇到的一些比较典型的问题，梳理出了三十余个纠纷的主题，先点出问题，然后对在实务中法院裁判观点的介绍与比较，同时对一些重要的问题结合法理予以分析。旨在通过对不同裁判观点或见解的介绍与分析，引发抽象的裁判者的思考，从而为获得可接近的类案的统一裁判规则作出一点贡献。
【目录】
主题一物业费诉讼提起的条件
主题二已售未领房的物业费交纳主体问题
主题三被司法拍卖之房屋积欠物业费的承担主体问题
主题四空置房物业费的收取纠纷
主题五地下室、储藏室物业费的收取纠纷
主题六按份共有与物业费的承担
主题七因“同一物业管理区域”争议引致的纠纷
主题八总表制下的水电费交纳主体问题
主题九物业费标准的确定及争议
主题十物业费的调整问题
主题十一物业费诉讼中业主“服务不到位”的抗辩问题
主题十二物业停水、停电引致的财产损害赔偿纠纷
主题十三共用水管堵塞引致的财产损害赔偿纠纷
主题十四室内财产被盗引致的赔偿纠纷
主题十五物业管理区域内的消防责任与赔偿纠纷
主题十六因外墙面、幕墙掉落引致的纠纷
主题十七高空抛物、坠物引致的赔偿纠纷
主题十八台风、暴雨水淹车库引致的赔偿纠纷
主题十九泳池溺水事故引致的赔偿纠纷
主题二十物业管理区域内因流浪狗、脱管狗引致的纠纷
主题二十一装修管理引致的争议与纠纷
主题二十二业主擅自封闭阳台引致的纠纷
主题二十三住宅小区安装道闸引致的纠纷
主题二十四因安装充电桩争议引致的纠纷
主题二十五因保管钥匙引致的赔偿纠纷
主题二十六物业管理区域内与车位相关的争议问题梳理与研究
主题二十七物业管理区域内因车辆停放管理引致的纠纷
主题二十八以物业公司为义务主体的业主知情权纠纷
主题二十九业主撤销权纠纷与确认物业服务合同无效争议
主题三十物业服务合同解除争议
主题三十一事实物业服务合同关系问题
主题三十二前期物业服务合同解除问题
主题三十三物业费诉讼时效问题
主题三十四物业费纠纷管辖及冲突问题
主题三十五业主委员会与物业公司纠纷的类型化研究
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前言
在当下，所谓的法律风险管理对企业而言，总是一个富有吸引力的话题，对物业服务企业来说亦是如此。随着物业服务行业在城市的快速发展，由物业服务引发的纠纷案件也大量涌现，其中除了*为常见的物业服务企业提起的物业费诉讼纠纷案件之外，还包括很多与物业服务相关的新类型的纠纷案件。如果说特定行业的企业风险一定是具象的、动态的，那么就物业服务企业而言，庞大数量且不断增加的物业纠纷裁判案件便是这一具象的动态呈现。识别可能的风险，在现实生活中找到对应的案件，通过生动真实的案例，举一反三，加深对相关风险管控问题的认知，进而得到部分的运用，这或许比讲空洞的风险管理理论更为有效。故而，也必须将所谓风险管理这一抽象的命题具象化，才算是有的放矢的态度。正是基于这样的考虑，笔者选择了在日常的物业服务过程中遇到的一些比较典型的问题，梳理出了30余个纠纷的主题，并归总命名为《物业服务纠纷判例梳理与实务指引》，以此为初步之探索。
既然针对的是“实务问题”，关注类案的实务处理则是顺理成章的事。就本书的结构而言，各主题的行文结构大致是相似的，基本都是先点出问题，然后对实务中法院裁判观点进行介绍与比较，同时对一些重要的问题结合法理予以分析。笔者在对实务案件中的裁判观点或见解进行介绍时，基本都考虑了不同的裁判观点或见解，哪怕是有的实务观点在笔者看来似乎并不妥适的。这种类似于比较法的方法并不全然是为了物业服务企业防范风险，也希望通过笔者对不同裁判观点或见解的介绍与分析，引发裁判者的思考，从而为获得可接近的类案的统一裁判规则作出一点贡献！另外，笔者在撰写过程中，对于那些有相当借鉴意义或者觉得需要借助案例本身说清问题的实务案例，尽量把案情简介描述得相对全面一些。对于主题的选择标准，绝不仅是出于撰写的方便，而主要是我们实际遇到过或思考过的问题，点出的主题也是该篇中要梳理和分析的重点。很显然，本书是以问题而非论域为导向的，即这些主题或问题之间并不存在一定的逻辑递进关系，因此每个主题都可以独立成篇，如果读者遇到不关心的主题也可以略过。
本书的预期读者首先是物业服务企业的法务人员和管理人员，因此*后的风险提示部分也是侧重于物业公司的角度去讲解如何管理或防范可能的风险，尽管它很简略。当然，企业风险的管控从来都不是静止的，本书没有也不可能囊括物业管理中的所有问题，对于提出的问题也并非全部都有明确的或者说*的答案，有些问题的解决还是有待于立法或司法解释更为明确的规定或者更多的司法实践以达成共识。也希望审理物业纠纷案件的裁判者能看到这本书，应当说他们的裁判说理开阔了我们的视野，也促进我们去思考至少在物业纠纷案件中应然与实然的微妙关系。从概念到经验，是法律的具体实践，本书关注的也正是所谓的“行动中的法”。正因为关注的是行动中的法，因此也是务实的。笔者中的一位是为若干物业公司提供法律服务多年的专业律师，另一位是具有近20年从业经验的大型物业服务集团高级管理者，所梳理的问题应当说也都具有现实的意义。笔者也自信本书能给物业公司的规范服务、风险管控带来一定的启发和助益，当然观点的比较和碰撞也会给律师或裁判者带来很不一样的感受。
需要说明的是，由于写作时间并非连贯，一些错误（包括文字错误）或许难免，敬请见谅。本书得以顺利出版，要特别感谢法律出版社的蒋橙女士，她为本书的出版付出了大量辛勤的劳动，对此我们深表谢意！
方大明吴志华
2020年7月2日于杭州
